Por Ramón Oniel Jiménez Rodríguez (Agrimensor)
El ejercicio profesional de la agrimensura en la República Dominicana y cualquier parte del mundo, cuando se actúa apegado al código de ética, al respeto reglamentario y a los valores y principios, deja una estampa de garantías, marca una reputación que es el mayor activo que un profesional puede tener.
Muchos trabajos realizados por agrimensoras y agrimensores, como deslindes y saneamientos, dejan una mancha indeleble de sosiego, intranquilidad, daños económicos y traumas emocionales por faltas graves al ejercicio profesional de la agrimensura. Una mala práctica se convierte en procesos de litigios que tardan años en culminar y esto es fruto del no reconocimiento de la falta del profesional habilitado.
Las personas como propietarios, copropietarios, herederos y colindantes que sus derechos se ven afectadas en estos procesos por exceso del profesional de la agrimensura, (la o el agrimensor pasó la luz en rojo), pueden ser demandados por daños y perjuicios? El artículo 31 de la ley 108-05 del Registro Inmobiliario, así lo comprende, aunque de acuerdo a la comunidad jurídica este artículo no promueve la igualdad.
El régimen de daños y perjuicios en operaciones catastrales y litis inmobiliarias en la República Dominicana implica la responsabilidad civil y disciplinaria del agrimensor, quien actúa como oficial público y auxiliar de la justicia, y puede ser demandado por faltas graves o errores profesionales.
Daños y Perjuicios en Operaciones Catastrales y Litis Inmobiliarias
A) Fundamento Legal: La Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos (como el Reglamento General de Mensuras Catastrales) rigen estas materias. El régimen de responsabilidad se complementa con las disposiciones del Código Civil dominicano en materia de responsabilidad civil (obligación de reparar el daño causado por culpa o negligencia).
B) Competencia Judicial: Las acciones en reparación de daños y perjuicios por actuaciones u omisiones en el ámbito de la Jurisdicción Inmobiliaria se introducen, por vía principal o reconvencional, ante los tribunales de dicha jurisdicción, y no como acción principal independiente en la jurisdicción ordinaria.
C) Proporcionalidad del Daño: La Suprema Corte de Justicia ha establecido que el monto de la condenación en daños y perjuicios debe ser proporcional al daño sufrido por la parte perjudicada.
D) Demandas Temerarias: La ley prevé sanciones para las demandas temerarias o ejercidas con ligereza censurable, permitiendo al juez ordenar la reparación moral e indemnización correspondiente a la parte afectada.
Régimen de Consecuencias en el Ejercicio Profesional de la Agrimensura
El agrimensor, en su calidad de oficial público, está sujeto a un doble régimen de consecuencias:
️Responsabilidad Disciplinaria: Los agrimensores son pasibles de enfrentar el régimen disciplinario instituido por el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores | CODIA. En cuanto al ejercicio de sus trabajos técnicos. Las faltas graves pueden llevar a la destitución o suspensión de sus funciones como oficiales públicos ante la Jurisdicción Inmobiliaria.
️Responsabilidad Civil: Incurren en responsabilidad civil cuando sus errores, negligencias o acciones dolosas causan un perjuicio a terceros. Esto puede ocurrir por:
Errores de medición o delimitación de terrenos.
Falsedad ideológica en los documentos técnicos (planos, informes).
Incumplimiento de las normativas técnicas y legales vigentes, incluyendo los principios de legalidad, especialidad y legitimidad.
La firma y los documentos técnicos emitidos por el agrimensor tienen un impacto directo en la legalidad de los procesos catastrales, lo que refuerza su deber de actuar con la máxima diligencia y apego a la ética.
En sentido global sobre el ejercicio profesional de la agrimensura en operaciones catastrales y litigios comparto lo siguiente:
En operaciones catastrales y litigios inmobiliarios, los daños y perjuicios se derivan principalmente de errores de topografía, disputas de linderos y discrepancias en la titularidad.
El sistema de consecuencias en la práctica profesional es multifacético e incluye responsabilidad legal, sanciones económicas, corrección obligatoria de errores y el papel crucial del seguro de responsabilidad civil profesional.
Fuentes primarias de daños y pérdidas.
Los errores en las operaciones catastrales (el registro oficial de los límites y valores de las propiedades) pueden generar problemas importantes:
1-Errores de límites: Las definiciones de límites inexactas pueden provocar que los propietarios de propiedades vecinas disputen las líneas legales, a veces involucrando estructuras existentes como caminos de acceso, cercas o incluso edificios enteros que invaden otra parcela.
2-Discrepancias entre títulos y registros: Los errores en los planos catastrales o en la información registrada pueden generar discrepancias entre las marcas físicas del terreno y los datos del registro de tierras, lo que crea «nubes» en los títulos y complica las ventas de propiedades, las hipotecas y el desarrollo.
3-Daño financiero a los clientes: Los clientes pueden sufrir pérdidas financieras directas debido a una disminución del valor de la propiedad, el costo de los honorarios legales o la imposibilidad de usar su tierra como estaba previsto (por ejemplo, la denegación del permiso de planificación)
4-Impuestos a la propiedad incorrectos: parámetros de propiedad inexactos (como contornos o tamaño de los edificios) en el catastro pueden conducir a evaluaciones incorrectas de impuestos a la propiedad, lo que afecta tanto al propietario como a los ingresos municipales.
Sistema de consecuencias en el ejercicio profesional
Las consecuencias para un agrimensor o una empresa varían dependiendo de la gravedad del error, las leyes locales y si se establece negligencia.
Consecuencias legales.
5- Reclamaciones por Negligencia Profesional: Los propietarios que sufran pérdidas pueden presentar una demanda por negligencia profesional contra el perito. Los tribunales exigen que los peritos cumplan con las normas y procedimientos generalmente aceptados; su incumplimiento puede resultar en una responsabilidad significativa.
6-Litigios: Las disputas sobre linderos y los problemas de títulos de propiedad suelen dar lugar a prolongados litigios. Es posible que se requiera que los agrimensores actúen como peritos para defender su trabajo o que este sea impugnado ante los tribunales.
7-Corrección/Rectificación Obligatoria: Las oficinas catastrales o los tribunales pueden ordenar la rectificación de errores en el registro de la propiedad y los planos catastrales. Este proceso administrativo o judicial puede ser largo y costoso.
Consecuencias Financieras.
8-Indemnización Monetaria: Los peritos declarados responsables suelen ser condenados a pagar una indemnización por daños y perjuicios a las partes afectadas por sus pérdidas, incluyendo los honorarios legales.
9-Seguro de Responsabilidad Profesional (E&O):
Los peritos mitigan el riesgo financiero mediante el seguro de responsabilidad profesional, o de Errores y Omisiones (E&O). Esta cobertura está diseñada para proteger a la empresa contra reclamaciones que indiquen que los servicios profesionales prestados causaron un perjuicio financiero a un cliente debido a errores o incumplimientos en la prestación del servicio.
(El seguro de Responsabilidad Profesional (E&O) funciona globalmente, protegiendo contra reclamaciones por errores y negligencias profesionales, y está disponible en la mayoría de los países desarrollados y en mercados emergentes, con aseguradoras líderes como Chubb y Howden operando en más de 50 países, incluyendo EE. UU., Canadá, Europa y Latinoamérica, aunque la cobertura específica y la regulación varían por jurisdicción.)
Aumento de las Primas de Seguro: Las empresas con un historial de reclamaciones pueden afrontar primas más altas o dificultades para obtener cobertura.
Consecuencias Profesionales y para la Reputacional
1️⃣1️⃣Acciones Disciplinarias: Los peritos están regulados por colegios profesionales. La mala praxis, especialmente por parte de personas no cualificadas, puede dar lugar a procedimientos disciplinarios, suspensión o revocación de la licencia.
1️⃣2️⃣Pérdida de Confianza y Reputación: Los errores pueden provocar una pérdida significativa de la confianza del cliente y dañar la reputación profesional del perito, lo que afecta a su futuro negocio. En esencia, el ejercicio profesional de la agrimensura en el contexto catastral e inmobiliario exige una extrema precisión y una documentación minuciosa para evitar errores que crucen las imprecisiones técnicas con graves responsabilidades legales y financieras.
Poder abordar estos temas desde la perspectiva de la agrimensura local, donde surgen diferentes temas como el seguro y la reputación.
En sentido macro el seguro ?
En el mundo existen miles de empresas que ofrecen diversos tipos de servicios, así como profesionales autónomos que manejan sus propios clientes, los cuales abarcan un abanico extenso de industrias, como por ejemplo: contaduría, abogacía, ingeniería, bienes raíces, arquitectura, agrimensura,finanzas, contratistas, entre otros. Por otra parte, se encuentran las personas interesadas en pactar dichos servicios, quienes acuden a la contratación y/o búsqueda de “expertos en la materia”, precisamente por sus habilidades.
Si bien es cierto que las organizaciones y los profesionales tienen experiencia en el área en la que se desenvuelven, esto no quiere decir que no están exentos de cometer errores en sus actividades; otra situación puede ser que los consumidores finales del servicio aleguen que no se actuó de forma responsable o que los resultados no fueron los esperados, razón por la cual acuden a tribunales, cada vez con mayor frecuencia, para interponer sus reclamos y ejercer sus derechos.
Es por ese motivo que resulta de suma importancia que tanto las compañías como los profesionales independientes cuenten con una póliza de Responsabilidad Civil de Errores y Omisiones (E&O).
Los seguros de responsabilidad civil profesional, como son denominados generalmente, enfrentan diversos desafíos en la actualidad, y hacerles frente depende en gran medida del conocimiento que se tenga al respecto.
Es por ese motivo que la educación en la materia es un factor fundamental, de manera tal que tanto empresas como profesionales autónomos que prestan servicios a terceros, cuenten con las coberturas adecuadas y necesarias para protegerse en caso de incurrir en tales actos, bien sea por imprudencia o negligencia.
¿Qué es una póliza de errores y omisiones para agrimensores?
Una póliza de Errores y Omisiones (E&O) para agrimensores, también llamada Responsabilidad Profesional, protege a los agrimensores de reclamaciones financieras derivadas de presuntos errores, negligencia o incumplimiento de sus deberes profesionales. Cubre los costos de defensa, acuerdos y sentencias judiciales derivadas de demandas por mediciones inexactas, incumplimiento de plazos o asesoramiento deficiente que causen un perjuicio financiero al cliente. Es crucial, ya que incluso los errores administrativos más leves pueden dar lugar a costosos litigios, cubriendo aspectos como la ubicación incorrecta de un límite que cause problemas o retrasos en la construcción.
¿Qué cubre?
Actos/Omisiones Negligentes: Errores en los datos de la encuesta, asesoramiento deficiente o incumplimiento de los estándares profesionales.
Pérdidas Financieras: Reclamaciones del cliente por daños económicos derivados de su trabajo, como incumplimiento de plazos o límites de propiedad incorrectos.
⚠️Costos Legales: Honorarios de defensa, acuerdos y sentencias, incluso si la reclamación es infundada.
Situaciones comunes para los agrimensores.
❓Un agrimensor muestra incorrectamente el límite de una propiedad, lo que puede provocar un retraso en la construcción o una costosa disputa.
⁉️Un detalle omitido en un agrimensor provoca que el cliente pierda ingresos o incurra en gastos inesperados.
❗️Alegaciones de negligencia profesional en la prestación de servicios a arquitectos, promotores o constructoras.
Por qué es importante
✅Protege activos: Evita que las demandas lleven a la quiebra a tu negocio.
❇️Requisito contractual: A menudo requerido por los clientes para proyectos grandes.
♻️Más allá de la responsabilidad civil general: La responsabilidad civil general cubre lesiones físicas y daños materiales (como resbalones y caídas), mientras que la responsabilidad civil por errores y omisiones cubre errores de servicios profesionales.
¿Por cuáles faltas graves al ejercicio profesional han condenado a un agrimensor en Estados Unidos?
Los agrimensores en los EE. UU. han enfrentado condenas o medidas disciplinarias por mala conducta grave, como fraude, soborno, falsificación de registros, práctica bajo la influencia (de drogas/alcohol), negligencia que conduce a errores importantes de límites o daños a la propiedad y marcación de límites poco ética (por ejemplo, dejar estacas peligrosas), que a menudo resultan en la revocación de la licencia, multas o tiempo en prisión, y las juntas estatales manejan muchos casos de negligencia y fraude, pero los casos graves llegan a los tribunales penales federales/estatales.
Infracciones comunes que conducen a condenas/medidas disciplinarias:
Fraude y deshonestidad: Presentar planos catastrales falsos, tergiversar el trabajo realizado o falsificar mediciones para beneficio propio.
Actividad delictiva: Las condenas por delitos como extorsión o soborno afectan directamente la obtención de la licencia.
Abuso de sustancias: Ejercer bajo el consumo de sustancias controladas o alcohol, lo que afecta el juicio y la precisión.
Negligencia grave: Errores significativos en la determinación de límites, que dan lugar a disputas sobre la propiedad o a la falta de supervisión adecuada.
Marcación de límites poco ética: Colocar marcadores (estacas, monumentos) en lugares peligrosos o de forma que generen riesgos para el público.
Práctica/supervisión no autorizada: Permitir que personas sin licencia realicen trabajos sin la supervisión adecuada.
Ejemplos en la práctica:
Reclamaciones falsas: Un agrimensor podría ser responsable de presentar reclamaciones a entidades gubernamentales por trabajos no realizados o tergiversados, posiblemente bajo la Ley Federal de Reclamaciones Falsas.
Disputas de límites: Casos en los que una topografía negligente conlleva costosos errores de límites, lo que resulta en demandas civiles y quejas ante la junta.
▪️Estacas peligrosas: Un agrimensor fue demandado después de que un terrateniente tropezara con una estaca dejada en el suelo, lo que puso de manifiesto su responsabilidad profesional en la demarcación.
Organismos reguladores:
♦️Juntas estatales: La mayoría de las quejas son gestionadas por las Juntas Profesionales de Ingeniería y Agrimensura estatales, que pueden suspender, revocar licencias o multar a los agrimensores.
⚖️Tribunales: Las condenas penales (soborno, fraude) o la negligencia civil significativa pueden dar lugar a cargos penales estatales o federales, más allá de la disciplina profesional.
Revocación de la licencia de un agrimensor o juicio disciplinario en los Estados Unidos.
En los EE. UU., la revocación o disciplina de la licencia de agrimensor, incluidos los juicios formales, ocurre a nivel estatal a través de las Juntas de Licencias (como las de Florida o Nuevo México), provocadas por quejas sobre actos poco éticos (fraude, ayuda a la práctica sin licencia, negligencia, delitos graves, etc.) que conducen a sanciones como multas, suspensión o revocación permanente después de investigaciones y audiencias, aparte de las demandas civiles por daños.
Aspectos clave de las medidas disciplinarias:
Juntas estatales de licencias: Cada estado cuenta con una junta (por ejemplo, la Junta de Ingenieros y Agrimensores Profesionales) que otorga licencias y regula a los agrimensores, hace cumplir las normas y gestiona las quejas.
Motivos de Disciplina: Las razones más comunes incluyen:
⏏️Fraude o Engaño: Falsas declaraciones o asistencia a una práctica sin licencia.
▶️Condenas Penales: Delitos graves o delitos que impliquen depravación moral, incluso si no están relacionados con la topografía.
⏸️Conducta No Profesional: Incumplimiento de las normas estatales, asistencia a personas sin licencia.
⏯️Incumplimiento del Pago de la Pensión Alimenticia (en algunos estados).
Proceso Disciplinario:
⏹️Queja presentada: A menudo por clientes, otros profesionales o el público.
⏺️Investigación: La junta investiga la presunta mala conducta.
⏭️Audiencia/Juicio Formal: Si las pruebas respaldan la queja, se lleva a cabo una audiencia (similar a un juicio) donde el agrimensor se defiende.
⏩️Sanciones: Van desde amonestaciones, multas, libertad condicional, suspensión de la licencia hasta la revocación permanente (pérdida de la licencia).
Civil vs. Disciplinario: Una audiencia disciplinaria se centra en el estado de la licencia, mientras que una demanda civil separada (manejada por abogados) busca una compensación financiera por negligencia o errores.
Una «Junta de Licencias para Agrimensores Profesionales» es el organismo gubernamental de una región específica (como un estado de EE. UU.) que regula y otorga licencias a los agrimensores, garantizando que cumplan con los requisitos de educación, exámenes (como los exámenes NCEES FS/PS) y experiencia para proteger la seguridad pública mediante la certificación de profesionales competentes en linderos de propiedades, construcción y desarrollo urbanístico. Estas juntas establecen estándares, emiten licencias, gestionan quejas y hacen cumplir las normas, como la Junta de Ingenieros, Agrimensores y Geólogos Profesionales de California (BPELSG), que gestiona las solicitudes de agrimensores profesionales.
Funciones clave de estas juntas:
⏪️Establecer estándares: Definir la formación, la experiencia y los criterios de examen para la obtención de la licencia.
⏫️Otorgamiento de licencias: Otorgar licencias a personas cualificadas.
⏬️Aplicación de la ley: Investigar quejas y sancionar a los titulares de licencias.
◀️Protección pública: Garantizar que los topógrafos presten servicios precisos y fiables.
️️¿Qué es la reputación del profesional de la agrimensura?
La reputación del profesional de la agrimensuraes la percepción pública y profesional de su integridad, precisión y confiabilidad en la medición y delimitación de la propiedad territorial y la prestación de servicios relacionados. Esta reputación se basa en la adhesión a principios éticos rigurosos y en la calidad técnica de su trabajo, que tiene implicaciones legales y financieras significativas.
Componentes Clave de una Buena Reputación
Precisión y Exactitud: La agrimensura requiere mediciones extremadamente precisas. Una reputación de trabajo exacto y detallado es fundamental, ya que los errores pueden llevar a disputas legales sobre la propiedad o problemas en proyectos de construcción.
Integridad y Ética Profesional: Actuar con honestidad e integridad es esencial para generar confianza con los clientes y el público. Los agrimensores deben cumplir con los códigos de ética y las leyes que rigen su práctica profesional, garantizando la imparcialidad y la buena fe en sus informes y testimonios.
Conocimiento Legal y Técnico: Una sólida reputación requiere un conocimiento profundo no solo de la ciencia de la medición (física, geometría, cálculo), sino también de las leyes que regulan los catastros, la propiedad y los contratos.
Responsabilidad Profesional: Los agrimensores son responsables de la validez de los documentos legalmente vinculantes que producen, como mapas y planos. Su reputación se ve reforzada por la asunción de esta responsabilidad y la garantía de que su trabajo cumple con todos los estándares aplicables.
Comunicación Efectiva: La capacidad de comunicar claramente los hallazgos técnicos y las implicaciones legales a clientes, ingenieros y arquitectos (a menudo a personas sin formación técnica) contribuye positivamente a su imagen profesional.
En resumen, la reputación de un agrimensor es un activo invaluable, construido a lo largo del tiempo a través de un historial consistente de trabajo de alta calidad, precisión inquebrantable y un comportamiento ético irreprochable.
¿Existe un código de reputación profesional o universal?
Si bien no existe un único código «universal», existen códigos de ética profesional ampliamente aceptados (como para médicos, abogados, agrimensores y relaciones públicas) y principios fundamentales de derechos humanos (como el Artículo 12 de la Declaración Universal de Derechos Humanos de la ONU) que protegen la reputación, enfatizando la honestidad, la equidad, la competencia y el respeto, y constituyendo la base de la reputación profesional y personal. Estos códigos varían según la profesión, pero comparten valores fundamentales que guían la conducta para generar confianza y proteger a las personas de la difamación, sirviendo como marco universal para el comportamiento honorable y la protección legal.
Componentes clave de los códigos de reputación profesional:
⚫️Honestidad y Precisión: Decir la verdad, adherirse a altos estándares de precisión y evitar la desinformación.
Imparcialidad y Respeto: Tratar a clientes, colegas y al público con equidad, respetando la diversidad de opiniones y fomentando el respeto mutuo.
Integridad y Confiabilidad: Ser confiable, creíble, leal y actuar en el mejor interés público.
⚪️Competencia: Poseer y aplicar habilidades, conocimientos y experiencia relevantes.
Confidencialidad: Proteger la información sensible compartida en las relaciones profesionales.
Responsabilidad: Actuar como defensores responsables y evitar el acoso o la conducta poco ética.
Marcos legales y universales:
➿ Derechos humanos: La Declaración Universal de los Derechos Humanos de la ONU (Artículo 12) protege contra los ataques al honor y la reputación.
➰Derecho internacional: Las leyes protegen la reputación (difamación, calumnia) como parte del derecho a la privacidad y al buen nombre.
Los profesionales construyen su reputación mediante un comportamiento ético consistente, experiencia e interacciones positivas, lo que genera confianza y oportunidades.
En esencia, si bien no existe un reglamento único, los principios éticos universales (honestidad, equidad, etc.) sustentan códigos profesionales específicos, todos con el objetivo de fomentar la confianza y proteger la posición de las personas en la sociedad y el trabajo.
Como podemos apreciar, aquí hay una oportunidad o un nicho que se puede analizar para una póliza en República Dominicana, no solo para los agrimensores, más bien para todo el sector de las ingenierías. De igual forma, es importante promover el Código de Ética Profesional, Tribunal Disciplinario, Comisiones de Defensa, a los fines de crear más conciencia colectiva, así como la renovación de la licencia del ejercicio profesional.
Feliz y bendecido inicio de semana!!!
“Lo único que tienes en los negocios es tu reputación, por eso es muy importante que cumplas tu palabra”.
Richard Branson.
Asegúrate no solo de tener una buena reputación ante el público, sino también de respaldarla con acciones y hechos que respalden la opinión pública. Si dices algo, asegúrate de ser sincero y cumplir tu palabra.