Por Ramón Oniel Jiménez Rodríguez (Agrimensor)
El pasado martes 8 del corriente mes, El Poder Ejecutivo, a través del Ministerio de Hacienda, depositó ante el Congreso Nacional el proyecto de Ley de Modernización Fiscal.
Luego del proyecto ser colgado en la web, encontró la reacción de asombro de diversos sectores referente al IPI, ya que en la actualidad el tope es de RD$9,860,649.00, sin embargo, el proyecto fiscal propone RD$5,025,380.75, reduciendo la cifra económica a RD$4,835,268.25, dicha cifra significa un aumento directo del pago de IPI, de RD$48,352.68, a quienes clasifican por el tope actual.
En el proyecto normativo está plasmado dicha modificación en los artículos 28 y 29, cito:
ARTÍCULO 28.
Se modifica el artículo 1 de la Ley núm. 18-88, del 29 de enero de 1988, del Impuesto
sobre las Viviendas Suntuarias y Solares Urbanos no Edificados, y sus modificaciones, para que en lo adelante disponga de la siguiente manera:
Artículo 1. Se establece un impuesto sobre el patrimonio inmobiliario total de las personas físicas, el cual será determinado sobre el valor que a tal efecto establezca la Dirección General de Catastro Nacional.
Párrafo I. Las personas físicas pagarán anualmente este impuesto sobre el valor total de su patrimonio inmobiliario, por las sumas que resulten de aplicar, en forma progresiva, la siguiente escala:
Valor total del patrimonio inmobiliario.
Tasa de Impuesto:
Hasta de RD$5,025,380.75. Exento.
Sobre el excedente de RD$5,025,380.76, aplica el 1%
Párrafo II. Los montos establecidos como valor total del patrimonio inmobiliario de las personas físicas en la tabla contenida el Párrafo I del presente artículo, serán ajustados anualmente por la inflación publicada por el Banco Central de la República Dominicana.
ARTÍCULO 29.
Se modifica el artículo 2 de la Ley núm. 18-88, del 29 de enero de 1988, del Impuesto
sobre las Viviendas Suntuarias y Solares Urbanos no Edificados, y sus modificaciones, para que en lo adelante disponga de la siguiente manera:
Artículo 2. El patrimonio inmobiliario gravado con el impuesto previsto en el párrafo I del Artículo 1 es el siguiente:
- a) El compuesto por inmuebles destinados a viviendas pertenecientes a personas físicas, incluyendo el valor conjunto de las mejoras y de los solares donde estén edificadas.
- b) El compuesto por solares urbanos no edificados y aquellos inmuebles no destinados a viviendas, incluyéndose como tales los destinados a actividades comerciales, industriales y profesionales.
- c) El compuesto por la combinación de a y b.
Párrafo I. Se reputarán como solares urbanos no edificados todos aquellos en los que no se haya levantado una construcción formal legalizada por los organismos competentes (Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, Ministerio de Vivienda y Edificaciones, ayuntamientos municipales y los demás contemplados por las leyes o resoluciones del gobierno), destinados a viviendas o actividades comerciales de todo tipo y aquellos cuyas construcciones ocupen menos de un 30% de la extensión total del solar de que se trate.
Párrafo II. En lo que respecta a las personas físicas, queda excluida de este impuesto aquella vivienda cuyo propietario haya cumplido los sesenta y cinco (65) años, siempre que: a) dicha vivienda constituya el único patrimonio inmobiliario de su propietario, y b) dicho propietario no sea beneficiario final de sociedades o empresas que posean inmuebles destinados a la vivienda.
Párrafo III. Queda establecido que el presente impuesto sólo grava el solar y las edificaciones de los inmuebles gravados y en consecuencia no formarán parte de la base imponible los terrenos rurales, así como tampoco el mobiliario, los equipos, maquinarias, plantas eléctricas, mercancías y otros bienes muebles que se encuentren dentro de los inmuebles gravados.
La reducción del parámetro económico para el cobro de la tasa de IPI, ha generado un descontento colectivo, si analizamos, esto significa un aumento agresivo para quienes pagan por el excedente de los RD$9,860,649.00, que se refleja en el pago directo de un aumento del 50.96%.
La medida fiscal solo se concentró en la recaudación económica y no en el proceso hasta llegar a la propiedad y la mejora, lamentablemente en la actualidad el país tiene un déficit habitacional de más de 1 millón 400 mil viviendas.
Lo que significa que de aplicarse el IPI, tal cual está plasmado en el proyecto de ley, esto estimularía a un mercado inmobiliario informal, abriendo las puertas al lavado y desmontando las operaciones catastrales.
Ocupaciones informales
En la ocupación del suelo y en la vivienda, la informalidad es un fenómeno multidimensional que comprende asuntos espinosos relacionados con la tenencia de tierras: el incumplimiento de normas y reglamentos urbanos, como el tamaño mínimo de las parcelas, adjudicación de suelo para espacios públicos, y disposiciones de calles; provisión inadecuada de servicios públicos y equipamiento; y ocupación de áreas indebidas, como áreas medioambientalmente protegidas o de riesgo ecológico, y sitios industriales contaminados.
Los asentamientos informales originados por invasión de tierras es la primera imagen de informalidad que se nos viene a la cabeza, pero hay otras formas sociales y físicas de informalidad que van desde subdivisiones piratas, caracterizadas normalmente por ventas en el mercado de suelo sin un título definido, hasta situaciones donde incluso los propietarios legalmente capacitados con título de propiedad para sus tierras no se ajustan a las normas y reglamentos urbanos existentes.
La informalidad desorganiza el funcionamiento de los mercados inmobiliarios urbanos, ya que los operadores ilegales, irregulares y clandestinos pueden obtener mayores beneficios evitando algunos costos, como los impuestos, el costo de proteger el suelo contra las invasiones o el costo de proporcionar infraestructura y servicios urbanos básicos.
Contrariamente a lo que se cree, los precios del suelo por metro cuadrado en asentamientos informales son a menudo mayores que los de áreas formales, una vez que se descuentan las inversiones relacionadas con el suministro de agua, electricidad, drenaje, alcantarillado y otros servicios.
Además, la informalidad es costosa para la sociedad. Los costos de políticas de remedio para mejorar los asentamientos irregulares son mayores que el costo de una nueva urbanización, y los costos sociales indirectos incluyen la presencia de actividad delictiva y catástrofes naturales causadas por la urbanización en áreas ambientalmente sensibles.
La evidencia sugiere también que la informalidad es tanto causa como efecto de la pobreza urbana. La distribución geográfica de la pobreza tiende a superponerse con la pauta espacial de configuraciones informales, aunque la magnitud y la persistencia de la informalidad no pueden ser explicadas totalmente por la pobreza.
Este es un tema, que debe movilizar todos los sectores vinculados al sector inmobiliario, para ordenar territorialmente el catastro, para nadie es un secreto de las deficiencias y debilidades del ordenamiento territorial en la República Dominicana. Se pueden mejorar el sistema de tributos inmobiliarios, no de la forma que se plasmó en el actual proyecto de ley, más bien en la organización del catastro en RD.
En general, el tributo inmobiliario está reconocido como un impuesto “bueno” que tiene una función esencial en el proceso de recuperación de ingresos, financiamiento de servicios públicos y promoción del desarrollo social. Su naturaleza única establece vínculos importantes entre riqueza e ingresos, desarrollo social y uso y ocupación del suelo. Sin embargo, es fundamental administrarlo con justicia para evitar ineficacias y desigualdades en la distribución de la carga impositiva.
Se necesita un catastro que tenga cobertura completa y adecuada, además de los atributos básicos para la tasación de diferentes clases de propiedades. También se necesita integrar al proceso de actualización continua de los datos catastrales y realizar un cuidadoso análisis de costo-beneficio antes de implementar sistemas de información geográfica.
En países donde el catastro no es administrado por el gobierno central, no existe un sistema o modelo estándar. Según el nivel de desarrollo de la municipalidad o de los recursos financieros disponibles, la tecnología catastral puede exhibir grandes variaciones, desde una simple lista de propiedades hasta un catastro multifinalitario basado en un sistema de información geográfica.
Por encima de todo, la valuación es una tarea técnica que requiere tasación uniforme, realizada a intervalos cortos, y que no debe utilizarse para fines políticos. Los sistemas que establecen límites de los aumentos impositivos entre periodos consecutivos para cada propiedad individual, hasta un ajuste general basado en la tasa de inflación anual, son vistos como una fuente principal de inequidad de tasación.
Para poder ganar la aceptación del sistema tributario y la confianza de los contribuyentes, es imprescindible que haya transparencia en los resultados de las valuaciones además de características básicas tales como responsabilidad fiscal, justicia, democratización de la información y simplificación del lenguaje técnico a fin de facilitar el entendimiento a la ciudadanía.
Aquí, en RD, estamos en modo análogo, una tendencia reciente es el uso creciente de Internet por parte de los contribuyentes para recibir y pagar sus facturas impositivas, revisar los datos estadísticos de sus propiedades y actualizar la información catastral, estas tendencias se aplican en diferentes países de América del Sur.
En el proyecto de reforma fiscal, se hace referencia al Banco Central y al Catastro Nacional, a los fines de evaluar el valor y la inflación de los inmuebles, posteriormente a la entrada en vigencia de dicho proyecto.
Sin un catastro multifinalitario o catastro multipropósito, se hace sumamente difícil o casi imposible administrar un sistema inmobiliario que promueva el ahorro, la inversión y la competitividad.
En dicho proyecto de ley, hemos escuchado a economistas referirse a palabras y frases como:
1: Revalorización de inmuebles:
Una revaluación es un proceso periódico mediante el cual el municipio intenta alinear el valor estimado de cada propiedad individual dentro del municipio con el valor real de mercado de esa propiedad. En otras palabras, es una tasación a nivel municipal.
2: La elusión fiscal es cualquier acción, en principio por vías legales, que persigue evitar o minimizar el pago de impuestos. Constituye una forma de planificación fiscal agresiva, en la que el interesado aprovecha vacíos legales para obtener ventajas no previstas por la normativa tributaria.
3: La palabra indexación hace referencia al método por el cual se vincula el cambio de una variable a la evolución de algún índice. En el caso de los precios, es común que algunos se incrementen teniendo en cuenta la inflación pasada o el ajuste del salario mínimo, debido a que existen regulaciones que así lo establecen
4: El patrimonio binario, es el conjunto de derechos y obligaciones que se tienen sobre los bienes binarios, alojados en nuestra realidad virtual, que son susceptibles de ser apreciados en dinero y sobre los cuales se puede ejercer la propiedad y la posesión.
5: Un paraíso fiscal, refugio fiscal o guarida fiscal, en inglés: tax haven, literalmente «refugio fiscal»), es un territorio o Estado que se caracteriza por aplicar un régimen tributario especialmente favorable a empresas o personas no residentes en su territorio. Típicamente, estas ventajas consisten en una exención total o en una reducción muy significativa en el pago de impuestos, además de la posibilidad de acogerse al secreto bancario. Favorecen, pues, la elusión y la evasión fiscal.
6: El principio de progresividad, en derecho tributario y hacienda pública, implica que el tipo de gravamen es función creciente de la base imponible: esto es, a medida que crece la capacidad económica de los sujetos, crece el porcentaje de su riqueza o de su ingreso que el Estado exige en forma de tributo
7: El impuesto sobre el patrimonio, a veces también llamado impuesto sobre la riqueza o impuesto sobre la fortuna es un impuesto que se aplica individualmente, no sobre ingresos anuales o transacciones, sino sobre el patrimonio personal de las personas físicas, y se calcula basándose en el valor de todos los bienes del sujeto.
Se aplica a nivel nacional en algunos países del mundo. Sus partidarios alegan que ayuda a la redistribución de la riqueza, mientras que sus detractores señalan que no logra este objetivo y con frecuencia empobrece a los países por la expatriación de capitales.
8: Una exención fiscal es algo que está libre de pagar un impuesto. Esto se puede decir que es un privilegio conforme a lo establecido por el Gobierno o la Ley ya que te permite no pagar un impuesto. Una exención fiscal es algo que está libre de pagar un impuesto.
9: Las recompensas inmobiliarias suelen referirse a programas de incentivos o beneficios ofrecidos a particulares, a menudo compradores o vendedores, en el sector inmobiliario. Estos programas pretenden fomentar y recompensar determinados comportamientos o acciones relacionados con las transacciones inmobiliarias.
Ha pasado justamente un año del anuncio titulado: HACIENDA Y CATASTRO INICIAN PROYECTO PARA EL DISEÑO DE UN SISTEMA DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA. Jueves, 21 septiembre 2023, el Proyecto de Desarrollo e Implementación del Sistema de Información Geográfica, que le permitirá al Estado conocer, en materia de inmuebles, la cantidad, localización, propietarios y valor de cada uno, para mejorar la integridad de los datos que conforman el patrimonio nacional inmobiliario.
Para este tipo de proyecto, se deben cruzar informaciones con Mensuras Catastrales, Registros de Títulos, Ayuntamientos y DGII, también de debe tener un catastro digital o virtual. El catastro virtual es un servicio automatizado de información territorial donde puedes encontrar acceso a servicios catastrales y a bases de datos de los diferentes territorios nacionales a través de internet o es el inventario cartográfico y digital de todas las propiedades inmuebles.
El pasado sábado 19, El Poder Ejecutivo anunció el retiro del proyecto de Ley de Modernización Fiscal. El cual se encuentra en la cámara baja.
Esto abre la oportunidad de poder integral a todos los actores y sectores del mundo inmobiliario, así poder tener un Catastro Multipropósito, para estar a la vanguardia y expectativa de la industria inmobiliaria en la República Dominicana.
¡¡¡Feliz y bendecido inicio de semana, éxitos!!!
“Cambia tus pensamientos y cambiarás tu mundo”.
Norman Vincent Peale.