Por Ramón Oniel Jiménez Rodriguez (Agrimensor)
No hay forma alguna, que, en materia inmobiliaria o catastral, el profesional de la agrimensura sea engañado o sorprendido en la buena fe.
Por eso defino el engaño o sorprendido en la buena fe, como una quimera en el mundo de la agrimensura, precisando de que si podemos equivocarnos o errar; sin embargo, esas fallas en operaciones catastrales son subsanadas con un desistimiento establecido en los artículos 36 y 37 de la Ley 108-05, cuando el o los procesos están en la etapa jurídica.
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Cuando el o los procesos están en la etapa técnica, el desistimiento está plasmado en el artículo 34, del RGMC, Resolución 789-2022, que establece la forma en retrocedes ante una operación catastral, ya sea porque se determinó que se violentó el procedimiento catastral, se inició mal o simplemente se generó un vicio y estafas, donde el agrimensor en ninguna circunstancia debe ser parte del mismo.
Algunos procesos, con una estructuración compleja, demanda del profesional de la agrimensura ser cauto, prudente, para abordar situaciones con interrogantes, es como la dinámica vial, sus señales orientan el flujo vehicular, indican dónde detenerse o seguir, no doblar a la derecha o en “U”.
El profesional tiene las vías y los canales para realizar una buena investigación, sustentar un buen diagnóstico o resultado, está en su poder usar la técnica o la estrategia cuando la información es difícil o compleja.
El papel del agrimensor suele quedar en segundo plano en las transacciones inmobiliarias, pero es esencial. Estos profesionales miden los terrenos para ayudar a los compradores a comprender con precisión dónde se encuentran los límites de su propiedad y qué incluyen. Este servicio garantiza que los compradores comprendan exactamente el terreno que están comprando y protege sus derechos de propiedad en caso de que surja alguna disputa sobre las porciones de la propiedad.
El concepto de buena fe significa realizar una acción o acto jurídico de acuerdo a las exigencias morales y éticas que rigen el sistema normativo de una comunidad; es decir, que las acciones de una persona estén en línea con lo que la sociedad considera un acto honrado y leal.
Como principio general del derecho, establece el deber de actuar acorde a esas exigencias morales a la hora de ejercitar un derecho o cumplir con un deber. Al ser un principio general, su ámbito de aplicación es el ordenamiento jurídico al completo y su aplicación es imperativa, es decir, no debe ser probada y se presume en tanto no se declare judicialmente su inexistencia.
El principio de la buena fe apunta en dos direcciones, la vertiente subjetiva y la objetiva o ética, que ayudan a definir el perímetro de su significado y trascendencia para la aplicación normativa.
Vertiente subjetiva
La buena fe se refiere al “estado mental” de la persona que ejercita un derecho o cumple un deber: creer que se está actuando de manera adecuada. Por ejemplo, supongamos que para que la compraventa de un coche se realice de forma correcta el vendedor deba entregar dos juegos de llaves, pero solo trae uno. Él pensaba que era suficiente, que era un detalle menor y que al no disponer de más copias de las llaves el nuevo dueño se encargaría de realizar nuevos juegos según los necesitara. Sin embargo, se trata de un error de forma para cerrar el contrato y estaría incumpliendo, aunque con buena fe, su deber.
Vertiente objetiva
El foco se pone sobre la propia acción realizada: que para el ejercicio de un derecho o cumplimiento de una obligación se requiera un comportamiento específico y que con su mera realización se dé por satisfecha la necesidad de actuar con buena fe. Por ejemplo, que a la hora de vender un bien (un coche, un teléfono móvil, una casa…) el vendedor actúe de forma honrada y no oculte vicios o defectos que, de conocerlos, hicieran que el comprador desistiera de la compra.
El artículo 2268 del Código Civil de la República Dominicana, consagra en su contenido un principio que tiene alcance general “Se presume siempre la buena fe, y corresponde la prueba a aquél que alega lo contrario”. Este principio dispensa al poseedor de presentar la prueba de la buena fe.
En las operaciones catastrales, vinculadas a actos de ventas, están sujeta a principios establecidos en el Código, por ejemplo. Los contratos de compraventa tienen que cumplir unos requisitos y están sujetos a unas obligaciones que protegen al comprador que obra de buena fe.
Continuando con el ejemplo de la compraventa de un coche, ¿qué ocurriría si una persona vendiese un mismo bien a varios compradores? Según el Código Civil, si fuera mueble (un coche, un teléfono, un televisor), la propiedad se transferiría a la persona que primero hubiese tomado posesión del bien con buena fe. Por otro lado, si se tratase de un inmueble, la propiedad sería del que primero lo hubiese inscrito en el Registro o, en su defecto, del primer comprador que hubiese tomado posesión del bien (el comprador que se instalará en la casa que ha adquirido, por ejemplo).
La norma protege al que obra de buena fe. Las acciones legales que correspondan en un caso así se iniciarán contra el vendedor y se podrá alegar que actuó con mala fe, pues era consciente de que vendía un mismo objeto a varias personas sin que estas lo supieran.
La práctica de vender un inmueble varias veces o simultáneamente, era común en los últimos años o últimas décadas de la ley 1542. Principalmente en las zonas costeras o turísticas, todo cambio bajo la normativa actual y la georreferenciación.
Si algo se hace de buena fe, se hace con sinceridad y honestidad.
En materia inmobiliaria, donde los profesionales de la agrimensura juegan un papel fundamental, es donde entra en acción para validar las informaciones técnicas y jurídicas. Veamos el concepto de buena fe desde las perspectivas inmobiliarias, el cual tomaré como referencia a Canadá, como paralelismo que arroja luz y que refuerza un aporte a la agrimensura actual, principalmente la nuestra.
La mayoría de las transacciones inmobiliarias se llevan a cabo sin problemas. Dos o más partes acuerdan los términos de una propiedad mientras los profesionales legales y financieros trabajan junto a esas partes para garantizar que el acuerdo se lleve a cabo de “buena fe”. Pero ¿qué significa eso exactamente?
“Buena fe” es un término legal que tiene sus raíces en el término latino “Bona Fides” (hoy en día, a menudo mal escrito como bonafied). Este término legal se remonta al imperio romano. Los romanos ocuparon Gran Bretaña durante más de 400 años durante la antigüedad y, naturalmente, esta expresión se abrió camino en el sistema legal británico medieval conocido como Common Law. Si avanzamos rápidamente hasta el día de hoy, la “buena fe” sigue siendo un elemento muy importante de los contratos legales en Canadá, algo que hemos heredado de nuestros antepasados ingleses que trajeron las tradiciones legales ya bien establecidas del imperio británico al nuevo mundo.
Los romanos consideraban que la buena fe era una virtud. Era la responsabilidad implícita que las partes tenían entre sí en un acuerdo. Este principio básico sigue siendo muy importante hoy en día en el sector inmobiliario. La Corte Suprema de Canadá dictaminó recientemente que la “buena fe” era, de hecho, un principio organizador de todos los contratos.
En resumen, si se celebra un contrato, se debe hacerlo con la intención honesta de cumplirlo. Esto parece bastante razonable, pero en el sector inmobiliario puede volverse complicado rápidamente cuando, por ejemplo, el vendedor deja la propiedad en malas condiciones para el comprador al tomar posesión de ella, o el comprador intenta disolver el contrato por un tecnicismo porque su situación financiera ha cambiado. Curiosamente, el principio de buena fe prevalece y esto es evidente en la sentencia del tribunal.
¿Alguna vez has pensado que podrías sacar ventaja de una situación porque no existe un acuerdo por escrito?
Eso tampoco funciona, los contratos pueden formarse verbalmente o incluso implícitamente por el contexto de una situación. Una vez que se forma un contrato, la buena fe es un principio organizador y, por lo tanto, debe buscar llevar a cabo el acuerdo con intenciones honestas.
Siempre existen las alertas al momento de negociar y crear acuerdos de buena fe. Sea justo pero firme en sus tratos, siempre vale la pena al final. Si está vendiendo una propiedad, deje atrás los elementos que dijo que dejaría y deje la propiedad en las condiciones en las que se inspeccionó originalmente. Si es comprador o vendedor, sepa que un cambio en su situación no lo eximirá de un acuerdo aceptado, usted será responsable si ese acuerdo fracasa.
Ahora, hablemos de la confianza. La buena fe juega un papel muy importante a la hora de establecer y mantener la confianza entre las partes. Imagínese lo siguiente: usted es un comprador entusiasmado por adquirir la casa de sus sueños o un vendedor que busca cerrar un trato sin problemas. En cualquiera de los casos, saber que la otra parte actúa de buena fe puede marcar la diferencia. Le da tranquilidad saber que todos los involucrados están realmente comprometidos a hacer que la transacción sea beneficiosa para todos.
¿Una de las mayores ventajas de adoptar una actitud de buena fe? Ayuda a cortar de raíz los posibles conflictos. Al comunicarse de forma abierta y honesta desde el principio, las partes pueden minimizar los malentendidos y los desacuerdos. Piense en ello como si estuviera sentando una base sólida para su transacción inmobiliaria. Cuando todos están de acuerdo y actúan de buena fe, es mucho más fácil sortear los obstáculos que puedan surgir en el camino.
¿Otro beneficio clave de la buena fe? Se trata de proteger sus derechos. Ya sea que usted sea comprador o vendedor, saber que la otra parte está actuando de manera honesta y transparente le brinda confianza en el proceso. Los compradores pueden confiar en que los vendedores brindarán información precisa sobre la propiedad, mientras que los vendedores pueden confiar en que los compradores cumplirán con los compromisos establecidos en el contrato. Es una situación en la que todos ganan.
Por último, pero no por ello menos importante, hablemos de la reputación. En el mundo inmobiliario, la reputación lo es todo. Ya sea que usted sea comprador, vendedor o profesional inmobiliario, demostrar buena fe es esencial para mantener su reputación y profesionalismo. Al actuar con honestidad, integridad y conducta ética, no solo genera confianza con sus clientes, sino que también allana el camino para futuras oportunidades comerciales. Después de todo, las noticias corren rápido en el mundo inmobiliario, y tener una reputación de ser confiable y digno de confianza puede abrir las puertas a nuevos y emocionantes emprendimientos.
Otra perspectiva de la buena fe, bajo el ejercicio profesional de la agrimensura.
Al embarcarse en un viaje para comprar un terreno, es fundamental comprender las dimensiones y los límites exactos de la propiedad. Ahí es donde entran en juego los agrimensores. Son profesionales altamente capacitados con un profundo conocimiento de las ordenanzas municipales y un ojo agudo para identificar los límites de la propiedad.
El papel del agrimensor suele quedar en segundo plano en las transacciones inmobiliarias, pero es esencial. Estos profesionales miden los terrenos para ayudar a los compradores a comprender con precisión dónde se encuentran los límites de su propiedad y qué incluyen. Este servicio garantiza que los compradores comprendan exactamente el terreno que están comprando y protege sus derechos de propiedad en caso de que surja alguna disputa sobre las porciones de la propiedad.
Una parte integral del proceso de agrimensura implica un examen exhaustivo de la descripción legal de la propiedad y del historial de escritura y título. La culminación de estos esfuerzos es un plano detallado que muestra los límites legales o materializado de la propiedad. Esto incluye una descripción completa del terreno y los edificios, la dirección de la calle y la ubicación de las propiedades vecinas. Es un documento indispensable que le da al comprador una comprensión clara y precisa de en qué está invirtiendo.
Aunque no siempre es obligatorio al comprar una propiedad, es muy recomendable encargar un estudio catastral antes de cerrar el trato. Lo ideal es que los posibles compradores de terrenos se pongan en contacto con un agrimensor al menos 20 días antes de firmar la escritura de compraventa. Sin embargo, cuanto antes se consulte a estos expertos, mejor preparado estará.
Los agrimensores desempeñan un papel fundamental para garantizar la tranquilidad de los compradores de terrenos. Su trabajo delinea claramente los límites de la propiedad, ayuda a evitar posibles disputas y proporciona a los compradores una comprensión precisa de su inversión, lo que los convierte en una parte invaluable de cualquier transacción inmobiliaria.
Cada término en el sector inmobiliario involucra directa e indirectamente al agrimensor, por esto el profesional debe estar a la altura de la circunstancia y no permitir bajo ningún concepto que su honor sea manchado.
Feliz y bendecido inicio de semana, grandes bendiciones.
«La principal ventaja de la justicia y de la buena fe, es hacer inútil la fuerza». «Los hombres que se equivocan de buena fe, son dignos de compasión, jamás de castigo». «Perdona sinceramente y de buena fe, perdona sin reservas; he aquí la prueba más dura a que puede ser sometido el amor».