Por Ramón Oniel Jimenez Rodríguez (Agrimensor)
Los agrimensores no suelen ser objeto principal de denuncias de blanqueo de capitales en el sector inmobiliario, pero tienen el deber profesional de actuar ante sospechas y pueden ser responsables si son cómplices o negligentes al ignorar las señales de alerta. Deben cumplir con la ética profesional, actuar con la debida diligencia y denunciar actividades sospechosas.
Puntos clave sobre la responsabilidad del agrimensor y la prevención del lavado de dinero (AML):
1️⃣Deber y ética profesional: Los agrimensores colegiados se consideran una «primera línea de defensa». Organizaciones profesionales como RICS exigen a sus miembros que cumplan con las normas contra el blanqueo de capitales (ALD), el soborno y la corrupción.
2️⃣ Riesgo de complicidad: si un agrimensor colabora a sabiendas en una transacción que involucra fondos ilícitos o actúa como «fachada», puede ser considerado responsable.
3️⃣ Requisito de diligencia debida: Se espera que los agrimensores utilicen su experiencia para detectar posibles irregularidades, investiguen más a fondo a los clientes si es necesario y denuncien actividades sospechosas.
4️⃣ Menor frecuencia de informes: si bien los agentes inmobiliarios y los desarrolladores suelen estar asociados con informes de lavado de activos, profesiones como agrimensores son denunciados con menor frecuencia.
5️⃣ Necesidad de cooperación: la eficacia depende de trabajar con abogados y otras partes interesadas para detectar la mala conducta.
Si bien no son el objetivo principal de las regulaciones ALD como los bancos, los agrimensores están obligados profesionalmente a actuar de manera responsable y evitar ayudar a las transacciones ilícitas.
Las regulaciones ALD (Anti-Lavado de Dinero) son un conjunto de leyes y procesos diseñados para evitar que los bancos y otras instituciones financieras sean utilizados para ocultar el origen de fondos ilícitos.
A nivel internacional, el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) establece las directrices globales (las 40 Recomendaciones) que los países deben adoptar en sus leyes locales.
️En República Dominicana: Se rigen principalmente por la Ley No. 155-17 contra el Lavado de Activos.
️En Estados Unidos: La normativa base es la Ley de Secreto Bancario (BSA) y la Ley PATRIOT.
Aclaremos los diferentes conceptos: los sobornos no necesariamente tienen que venir del blanqueo de capitales o narcotráfico; estos pueden ser origen de informes técnicos manipulados por agrimensores contratistas en procesos de litis o negociaciones inmobiliarias; aquí aplica el soborno y la corrupción, tanto para la institución que regula el sistema catastral como para los agrimensores que son auxiliares de la justicia.
Soborno y la corrupción en el sector de la tierra no dependen exclusivamente de redes de criminalidad organizada como el lavado de activos o el narcotráfico, sino que a menudo se manifiestan como una corrupción administrativa y políticaprofundamente arraigada en procesos técnicos y legales.
Origen de los Sobornos en Informes Técnicos
La manipulación de informes técnicos por parte de agrimensores y otros profesionales actúa como un catalizador para la corrupción en litigios y negociaciones inmobiliarias:
Fraude por Alteración y Representación: La corrupción puede originarse mediante la provisión deliberada de información falsa o engañosa en transacciones inmobiliarias, como detalles inexactos de la propiedad o estados legales falsificados.
Manipulación de Límites: Los agrimensores pueden alterar ilegalmente la ubicación, el tamaño o los límites de una propiedad en los sistemas catastrales para simular la ocupación de un área o legalizar la apropiación de tierras.
Mediciones Ficticias o «Bogus»: Se han identificado casos de mediciones fraudulentas que no se adhieren a las prácticas adecuadas ni a las reglas de la ley, utilizadas para inducir a otros a renunciar a derechos legales o entregar bienes de valor.
El Rol de los Auxiliares de Justicia y las Instituciones
Tanto las instituciones reguladoras como los profesionales que actúan como auxiliares de la justicia son puntos críticos de riesgo:
Agrimensores como Actores Clave: Los agrimensores, junto con notarios y abogados, son identificados como actores en la «demanda» de corrupción, participando en el soborno o la colusión para facilitar declaraciones falsas en procesos de titulación.
Corrupción en el Sistema Catastral: El sistema catastral puede verse empañado por la corrupción en todos los niveles, incluyendo la realización de estudios de campo, la preparación de informes y el examen de los mismos.
Inducción por Demoras: En muchos casos, los profesionales privados pagan sobornos a funcionarios de los ministerios de tierras para que los registros catastrales sean examinados y aprobados con mayor rapidez, a menudo debido a retrasos deliberados o falta de personal.
⚫️Impacto en la Justicia: La corrupción política puede llevar a que los jueces fallen a favor de funcionarios públicos o empresas en disputas de tierras, ignorando las pruebas técnicas y la ley.
Lo analizado anteriormente no es exclusivo solamente de la República Dominicana, más bien a nivel de Latinoamérica. Ahora bien, sobre la ley 155-17 y las características del papel de los agrimensores y los artículos 33 y 64, tenemos lo siguiente.
La Ley 155-17 de la República Dominicana no incluye directamente a los agrimensores en su lista taxativa de sujetos obligados, a diferencia de los abogados y contadores. Sin embargo, existen mecanismos indirectos y de cumplimiento general que los vinculan a la normativa:
6️⃣ Sujetos Obligados No Financieros (SONF)
El Artículo 33 de la Ley 155-17 enumera profesiones específicas como abogados, notarios y contadores cuando gestionan transacciones de bienes raíces para sus clientes. Aunque los agrimensores son técnicos esenciales en el sector inmobiliario, no están designados por nombre en esta categoría.
7️⃣ Responsabilidad Indirecta y Prohibiciones Generales.
Aunque no tengan que registrarse ante la Unidad de Análisis Financiero (UAF) como oficiales de cumplimiento, los agrimensores están sujetos a regulaciones transversales:
Límites de Efectivo: El Artículo 64 prohíbe a cualquier persona (física o jurídica) aceptar pagos en efectivo superiores a RD$1,000,000por derechos sobre bienes inmuebles.
Eslabón en la Transacción: Al trabajar para constructoras o promotores (quienes sí son sujetos obligados), sus honorarios y contratos forman parte del expediente de debida diligenciaque esas empresas deben mantener.
Infracciones de Lavado: La ley sanciona a quien oculte o disimule el origen de bienes ilícitos. Si un agrimensor participa conscientemente en la operaciones catastrales o deslinde de terrenos adquiridos con fondos ilícitos para facilitar su ocultamiento, podría incurrir en responsabilidad penal.
8️⃣Contexto Regional (Latinoamérica y GAFILAT)
La normativa dominicana sigue los estándares del GAFILAT, que se centran en las Actividades y Profesiones No Financieras Designadas (APNFD). En la mayoría de los países de la región, los agrimensores no son sujetos obligados independientes a menos que actúen como gestores financieros o inmobiliarios integrales.
¿Necesitas verificar si una actividad técnica específica dentro de la agrimensura podría ser interpretada como una «gestión inmobiliaria» bajo la supervisión de la DGII?
Sí, es posible que una actividad técnica de agrimensura sea interpretada como gestión o actividad inmobiliaria bajo la supervisión de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), dependiendo de la naturaleza de la transacción y de cómo se facture el servicio.
Aquí te detallo los puntos clave para diferenciar estas actividades según el marco fiscal dominicano:
9️⃣Actividad Profesional vs. Gestión Inmobiliaria
Servicio Técnico: La agrimensura se clasifica generalmente como un servicio profesional liberal. Si el agrimensor factura exclusivamente por sus servicios profesionales (mensuras, deslindes, replanteos), la retención del Impuesto Sobre la Renta (ISR) es del 10%.
Gestión Inmobiliaria: Si el agrimensor actúa como intermediario en la compra, venta o administración de propiedades, la DGII puede reclasificar la actividad como gestión inmobiliaria, lo que implica obligaciones distintas, como el manejo de retenciones específicas para constructoras o inmobiliarias bajo la Norma General 08-2014.
Pagos en Especie y Transferencias
▪️Pagos con Inmuebles: Es común que a los agrimensores se les pague con una porción de terreno («pago en naturaleza»). En estos casos, la DGII exige el pago del impuesto por transferencia inmobiliaria (3%) como si fuera una venta, integrando la actividad técnica en el flujo de gestión patrimonial.
Descargos y Registro: Actividades como el deslinde o la subdivisión son pasos previos obligatorios para la transferencia definitiva ante la DGII y el Registro Inmobiliario.
1️⃣1️⃣Supervisión y Cumplimiento
Sujetos Obligados: Bajo la Ley 155-17 de Lavado de Activos, quienes realicen «operaciones inmobiliarias» son sujetos obligados. Si un agrimensor gestiona la compraventa o maneja fondos de terceros para estos fines, debe cumplir con las regulaciones de la DGII para el sector inmobiliario.
¿Y la historia del lavado en el sector inmobiliario, donde y cuando inicia?
El lavado de dinero inmobiliario no tiene un único origen; más bien, se describe como uno de los métodos más antiguos conocidos para ocultar ganancias ilícitas debido a la estabilidad inherente y el valor funcional de la tierra. Si bien la práctica es antigua, su desarrollo histórico se puede rastrear a través de varias fases clave:
Raíces históricas
Antigua China (hace más de 2000 años): El historiador Sterling Seagrave señala que los ricos comerciantes chinos blanqueaban las ganancias del mercado negro y la extorsión convirtiendo su riqueza en bienes muebles e invirtiéndola en negocios para ocultarla de burócratas sospechosos.
Décadas de 1920-1930, época de la Prohibición (Estados Unidos): Figuras del crimen organizado como Al Capone utilizaban negocios con grandes volúmenes de efectivo, como lavanderías, para mezclar las ganancias del contrabando ilegal con ganancias legítimas.
Durante este período, los delincuentes comenzaron a comprar negocios aparentemente legítimos, incluyendo bienes raíces, para dar una apariencia de respetabilidad. Modernización de mediados del siglo XX: Al contable mafioso de origen polaco, Meyer Lansky, se le atribuye a menudo el establecimiento de la forma «moderna» de lavado de dinero. Tras la condena de Capone por evasión fiscal, Lansky desarrolló sofisticados esquemas que incluían cuentas bancarias suizas y empresas fantasma internacionales para ocultar las raíces de su riqueza ilegal.
Evolución hacia una crisis global
Si bien la práctica es tan antigua como el propio mercado inmobiliario, su escala y reconocimiento como amenaza global sistémica han evolucionado más recientemente:
Cambio regulatorio en la década de 1980: La «guerra contra las drogas» condujo a las primeras leyes específicas contra el lavado de dinero (ALD), como la Ley de Control del Lavado de Dinero de EE. UU. de 1986, que penalizó oficialmente el acto de ocultar el origen de los fondos.
Expansión del GAFI en 2003: Un punto de inflexión importante se produjo cuando el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) revisó sus recomendaciones para incluir específicamente a las Empresas y Profesiones No Financieras Designadas (APNFD), como los agentes inmobiliarios y los promotores inmobiliarios, reconociendo su papel en la legitimación de fondos ilícitos.
Centros inmobiliarios modernos: Los mercados inmobiliarios de alta gama de Londres, Nueva York, Vancouver y Dubái se han identificado históricamente como los principales destinos del «dinero sucio» global debido a las lagunas previas en la transparencia sobre la titularidad real.
Cómo la historia ha dejado huellas sobre este importante tema, nos preguntamos cuáles países latinoamericanos en la actualidad son más vulnerables al lavado de activos inmobiliarios y cómo afecta el ejercicio profesional de la agrimensura.
Es una reflexión muy necesaria. La historia de América Latina, marcada por periodos de inestabilidad institucional y economías informales, ha creado el terreno fértil para que el sector inmobiliario se convierta en uno de los vehículos preferidos para el blanqueo de capitales.
A continuación, analizamos el panorama actual de vulnerabilidad y el impacto directo en la agrimensura.
A nivel regional, Haití, Venezuela y México destacan como los países con mayores riesgos de lavado de dinero y vulnerabilidades en el sector inmobiliario en 2025.
Específicamente sobre el sector inmobiliario y el involucramiento de profesionales técnicos (como agrimensores o notarios), la situación se detalla de la siguiente manera:
Países con mayor riesgo de lavado inmobiliario
México: Es identificado como uno de los mercados más afectados por el lavado en bienes raíces debido al volumen de su economía y la infiltración del narcotráfico.
En 2025 y 2026, se han detectado «cárteles inmobiliarios» que operan con la colusión de funcionarios públicos, notarios y abogados para falsificar firmas y documentos de propiedad mediante tecnologías avanzadas como robots de escritura.
Panamá: A pesar de las reformas recientes, el sector inmobiliario sigue siendo catalogado como una de sus mayores vulnerabilidades. La opacidad en la propiedad efectiva permite que fondos ilícitos se integren mediante la compra de propiedades de lujo.
República Dominicana: Ha surgido como un punto crítico de estafas inmobiliarias y lavado de activos vinculados a proyectos turísticos fantasma. En 2025 y principios de 2026, se han reportado casos resonantes (como el de Novasco Real Estate) donde estructuras criminales defraudaron millones de dólares simulando permisos de construcción inexistentes.
Colombia: Aunque ha avanzado mucho en normativas, el sector de la construcción sigue siendo utilizado para «legalizar» fortunas provenientes de economías ilícitas, a menudo mediante la subvaloración o sobrevaloración de terrenos.
Paraguay: Identificado por tener fronteras porosas y un sector inmobiliario en rápida expansión con controles aún en proceso de maduración.
Haití: Lidera los índices de riesgo de lavado de activos (AML) en la región con una puntuación de 7.92 en 2025, debido a la debilidad institucional extrema que permite que el sector inmobiliario se use sin supervisión alguna para blanquear fondos de pandillas y narcotráfico.
El rol de los agrimensores y profesionales del sector
El Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) advierte en sus guías de 2026 que los profesionales que participan en la «traslación de dominio» (incluyendo tasadores y profesionales técnicos que preparan transacciones) son sujetos de alto riesgo si no aplican una debida diligencia reforzada.
⏳Modus Operandi: En países como México y Argentina, los procesos ilícitos suelen involucrar la subdivisión de lotes inexistentes o la sobrevaloración de terrenos agrícolas convertidos a urbanos, donde la firma técnica de un agrimensor o tasador es clave para dar apariencia de legalidad al activo antes de ser vendido para integrar el dinero sucio.
⌛️Para protegerse de estas prácticas, la Ley Antilavado 2026 en México y normativas similares en la región exigen ahora que los asesores e intermediarios inmobiliarios notifiquen cualquier operación sospechosa que supere los umbrales establecidos (aprox. $941,412 MXN en compraventas para 2026).
Finalmente, este tema dispara las alarmas en transacciones inmobiliarias en sentido global; la agrimensura no está exenta de estos procesos de manipulación del sistema inmobiliario, por lo que en cada levantamiento catastral está la lupa del lavado de activo y toda estructura que la compone.
Feliz y bendecido inicio de semana!!!
Grandes bendiciones, éxitos!!!
Nada tiene tanto poder para ampliar la mente que la capacidad de investigar de manera sistemática y real todo lo que es susceptible de observación en la vida.
Con la experimentación y el estudio, alcanzamos un mayor entendimiento sobre la propia vida. La ciencia da respuesta a las preguntas que podemos hacernos sobre la vida.
Marco Aurelio.