Por Ramón Oniel Jimenez Rodriguez (Agrimensor)
¡Muy buenos días!
Certificados de Títulos, Constancias Anotadas, Cancelaciones de Hipotecas, Actos de Ventas, ¿todos estos documentos con orígenes oscuros, pretendiendo ser validados en operaciones catastrales combinadas?
Sobre el tema del fraude inmobiliario, he realizado un periplo desde el año pasado hasta la actualidad, con el fin de orientar al colectivo de la agrimensura. Hablar de fraudes es comprender la vulnerabilidad del sistema inmobiliario en la República Dominicana.
En la ruta de la doble vía, tanto del lado institucional, como del lado profesional, nos preguntamos y porque “X” medidas, acciones o protocolos para operaciones catastrales, por ejemplo, notificar al o los vendedores, o sea llegar al origen del derecho, es fácil detectar el fraude inmobiliario, solo hay que tener un buen olfato y compromiso con la ética profesional.
En materia de tierra, ósea inmobiliaria, se dan ciertas características, que, si el profesional de la agrimensura tiene bien puesta las antenistas de vinil, este logra fácilmente desmontar el fraude, aunque han querido burlar el sistema, combinando ventas sucesivas, cancelaciones de hipotecas, a través de operaciones combinadas, como un truco mágico o hipnotismo, lo que indica que es una tendencia promovida por delincuentes.
La institución que regula las operaciones catastrales, llámese el Registro Inmobiliario, en las últimas normativas ha dispuesto y promovido sobre el cuidado de las informaciones personales, herramientas electrónicas para validar los que ellos definen como productos; sin embargo no escapa que desde dentro existan mafias organizadas que se brinda al mejor postor, es por eso que desde la esfera profesional de la agrimensura, se debe tener mucho cuidado sobre el uso del acceso a la plataforma virtual, así como se tiene un protocolo de control en salas de consultas, así o más rígido debemos tenerla nosotros, los agrimensores.
El año pasado, el 2023, vimos titulares de periódicos hacer referencia sobre falsificaciones de títulos de propiedad:
1: Arrestan supuesto cabecilla de red de falsificadores de títulos de propiedad.
2: Abogados de Santiago instan a campaña contra falsificación títulos de propiedades
Pero esto no solo fue en 2023, existe un historial en el tiempo sobre el fraude inmobiliario en la República Dominicana, aunque en 2007, se promovió que los nuevos títulos de propiedad tienen código de seguridad para evitar falsificaciones, principalmente por un nuevo formato de papel de seguridad; donde se encuentran las marcas de agua, que son perceptibles únicamente a contraluz en la pulpa del papel; así mismo sus dimensiones son 8.5 x 12, logrando un mejor manejo de la papelería; la superficie del papel permite identificar cualquier tipo de tachadura o rayado; además, el papel está protegido contra el fotocopiado y escaneo (estableciendo en la imagen del documento el texto “NULO”).
Así mismo, los certificados cuentan con un número de serie único y un código de barras que le identifica.
En la actualidad, mediante el portal del Registro Inmobiliario, cualquier usuario puede validar si los Certificados de Títulos o Constancias Anotadas son originales o no, introduciendo la matrícula y el código del mismo, así como se muestra en la portada que acompaña este escrito.
Desde un computador, tableta o celular, se puede verificar la información desde el portal del Registro Inmobiliario o usando el link (direccion.https://servicios.ri.gob.do/consultadeproductos.), aunque en estos últimos meses ha funcionado con muchas debilidades.
No solo es verificando en el portal, para las operaciones catastrales combinadas, llámese Deslinde, Regularización Parcelaria, Actualización de Mensura, Subdivisión y otras, cada vez que están estén integradas por actos de ventas, ( transferencias)lo primero que el agrimensor debe hacer es llegar donde el titular de origen y validar la información de la venta o lo sucesivo de la misma.
La ocupación es otro detalle fundamental, se combina con el historial del derecho, como agrimensores lo que debemos tratar es de no ser blanco de las mafias inmobiliarias, no podemos permitir que se nos etiquete como delincuentes, es por esta razón que debemos abrazar la ética profesional y no volarnos los protocolos de publicidad, que esta última no sea objeto de excusas, hay que depurar el derecho y la ocupación.
Artículo 81. Estudio de títulos y antecedentes. El agrimensor debe hacer un estudio de títulos y antecedentes jurídicos y catastrales relacionados con el trabajo a realizar tanto del o de los inmuebles sobre el que se ejecuta el acto de levantamiento parcelario, como del o de los inmuebles colindantes.
Párrafo. Corresponde al criterio profesional y forma parte de la responsabilidad del agrimensor la interpretación de los títulos y antecedentes consultados para establecer las discrepancias que entre ellos pudiere haber, dar fe de la realización de este estudio en el acta de hitos y mensura y presentar sus resultados en el informe técnico. Resolución núm. 789-2022. Que establece el Reglamento General de Mensuras Catastrales.
El martes 18 de julio del 2023, en un artículo del periódico El Nuevo Diario; Por Dayleny Valenzuela, titulado: Abogados de Santiago instan a campaña contra falsificación títulos de propiedades.
Los procesos de falsificación de títulos de propiedades en Santiago son muy frecuentes, de acuerdo a varios abogados de la ciudad, quienes instan a la creación y seguimiento de campaña contra ese tipo de personas.
Aseguraron que hay abogados y empleados de los diferentes Registros de Títulos en esa mafia.
No solo esta practicar se da en la República Dominicana, aunque a mi entender no tenemos estadistas de cuantos casos son o qué tan frecuente es esta práctica de falsificación.
En un artículo internacional de Nikoleta Dimitriou, titulado: Qué es el fraude inmobiliario y cómo evitarlo.
Se ha demostrado que el fraude inmobiliario, en sus diferentes formas, va en aumento. El FBI informa de que 11.578 personas fueron víctimas solo en 2021, mientras que, en el Reino Unido, las solicitudes y denuncias recibidas por los servicios del Registro de la Propiedad se han duplicado en diez años.
Más que un término técnico, el fraude inmobiliario se produce siempre que alguien utiliza el engaño para extraer dinero, información valiosa o artículos de valor de una persona o empresa utilizando un esquema que implica la compra, el alquiler o la posesión de una propiedad.
Existen varios tipos de fraude inmobiliario, algunos de los cuales son exclusivos de ciertos lugares y otros universales. Pueden estar relacionados con los pagos y el fraude electrónico, la suplantación de identidad, la suscripción de hipotecas o cualquier otra trama. He aquí una lista no exhaustiva:
A: Fraude en los listados.
B: Abandono de direcciones.
C: Estafa de cebo y cambio.
D: Estafa de la vivienda.
E: Fraude de transferencia.
F: Fraude hipotecario.
G: Lavado de dinero.
H: Conversión de préstamos.
I: Estafas de Airbnb.
Fraude inmobiliario y AML (Anti-Money Laundering).
Desgraciadamente, el lavado de dinero y el sector inmobiliario tienen vínculos muy estrechos, gracias a las oportunidades que ofrece el mercado de la vivienda para colocar grandes sumas de dinero en una sola transacción. Esto significa que la recompensa para los delincuentes es alta para un solo esquema exitoso.
De hecho, a principios de 2022, Transparencia Internacional reveló que se calcula que se han comprado propiedades por valor de 6.700 millones de libras esterlinas u 8.200 millones de dólares en todo el mundo con fondos «dudosos».
En Estados Unidos, en los últimos cinco años se han blanqueado más de 2.300 millones de dólares a través del sector inmobiliario, según GFI. (Global Financial Integrity).
Lo que esto demuestra es que el lavado de dinero a través del sector inmobiliario es un problema muy real. Y está estrechamente relacionado con los escándalos de corrupción y de personas políticamente expuestas (PEP).
Además de perjudicar a la economía y dar lugar a más fraudes, el lavado de dinero a través de la venta de propiedades también afecta a los agentes inmobiliarios, a los abogados y a otras partes que ayudan en esas compras.
¿Cómo denunciar un fraude inmobiliario?
El método indicado para denunciar fraude inmobiliario depende de si eres una empresa o un particular, así como de tu ubicación. En EE. UU., puedes presentar una denuncia en el Centro de Denuncias de Delitos en Internet del FBI, así como dirigirte a la autoridad de protección del consumidor de tu Estado.
En el Reino Unido, la Citizens Advice Bureau aconseja hablar con la policía y con Action Fraud o con ellos mismos.
Nace la pregunta para la República Dominicana, ¿cómo denunciar el fraude inmobiliario? (Fiscalía)
Últimamente se escucha de falsificación de Certificados de Títulos y Constancias Anotadas, nos preguntamos ¿y quién puede tener esa logística? Papelería, impresora y una filigrana o marca al agua.
El invento de la filigrana se le atribuye a los italianos, concretamente a la ciudad de Fabriano pero la primera filigrana documentada aparece en un documento de Bolonia del año 1282 con una cruz griega. En España, la primera filigrana es de entre 1269-1300, conservada en el archivo de la Corona de Aragón.
La falsificación es tan antigua como el dinero mismo. Por ejemplo, los antiguos mayas empleaban almendras de cacao como moneda de pago en sus transacciones comerciales y se ha descubierto que en algunos lugares circularon almendras «falsas» rellenas con arena o lodo.
El acuñado de moneda comenzó en la ciudad griega de Lidia hacia el 600 a. C. Antes de que se inventara el papel moneda, el método más común de falsificación consistía en mezclar metales baratos con oro o plata.
Las falsificaciones modernas comienzan a aparecer el papel moneda. Las naciones han utilizado la falsificación a modo de arma. La idea es inundar la economía del enemigo con papel moneda falsificado, de forma tal que el valor real del dinero se desplome. Gran Bretaña utilizó esta técnica durante la Guerra de Independencia de los Estados Unidos para reducir el valor del dólar Continental. Aunque esta táctica fue empleada a su vez por los Estados Unidos durante la Guerra de Secesión, los billetes falsificados de dinero Confederado que produjo eran de mejor calidad que los reales.
Volviendo al patio, en noviembre del 2023, Operación Colibrí, El Ministerio Público y la Policía Nacional desarticularon, en coordinación con la Junta Central Electoral (JCE), una amplia red que se dedicaba a la falsificación de documentos públicos, incluyendo actas de nacimiento, cédulas de identidad, títulos universitarios, títulos de propiedad, licencias de conducir y permisos para porte de armas, para venderlos a ciudadanos dominicanos y extranjeros.
Hoy entendemos porque los registradores de títulos, en algunos casos o expedientes específicos mandan a buscar en personas al vendedor, también porque en algunos momentos la institución quiso centralizarse, sin embargo entendemos que deben ser revisados los protocolos internos que garantizan el buen funcionamiento y que existan un régimen de consecuencias ejemplar.
El Registro Inmobiliario ha puesto en marcha la herramienta tecnológica denominada alertas registrales, el cual es un monitoreo constante del o los inmuebles.
Hoy por hoy el colectivo de la agrimensura debe estar más atento sobre este tema, manejar más informaciones de cómo se actúan sobre el fraude inmobiliario, como tener el olfato del tiranosaurio, para no ser sorprendidos en la buena fe, cada vez más se abre el abanico del fraude, validar documentos es una tarea sumamente amplia y compleja, ya que no se debe confiar en nada en principio.
Culmino con la siguiente reflexión sobre este tema que afecta el ejercicio profesional de la agrimensura y todo el sistema inmobiliario. Este debe seguir montado en el desarrollo tecnológico y supervisado por nosotros los agrimensores, haciendo uso correspondiente por la inteligencia artificial.
El fraude es un problema persistente y costoso que afecta a empresas inmobiliarias de todo tipo. A medida que los estafadores se vuelven cada vez más sofisticados, los métodos tradicionales y manuales de detección de fraudes ya no son suficientes. Aquí es donde la inteligencia artificial (IA) desempeña un papel crucial para reforzar los esfuerzos de detección de fraudes. Las razones de su importancia incluyen:
1: Reconocimiento avanzado de patrones: los algoritmos de IA son excelentes para analizar grandes cantidades de datos e identificar patrones y anomalías que podrían indicar actividades fraudulentas. Pueden detectar desviaciones sutiles de los patrones de comportamiento establecidos, que suelen ser difíciles de detectar para los humanos o los sistemas basados en reglas.
2: Monitoreo en tiempo real: los sistemas basados en IA pueden monitorear continuamente transacciones y actividades en tiempo real , lo que permite identificar rápidamente comportamientos sospechosos a medida que ocurren. Este enfoque proactivo permite tomar medidas inmediatas para prevenir o mitigar el fraude.
3: Explicabilidad: Las soluciones de detección de fraudes robustas basadas en inteligencia artificial pueden brindar explicaciones sobre las alertas, lo que ayuda a los analistas e investigadores de fraudes a comprender por qué una transacción o actividad en particular se marcó como sospechosa. La transparencia es valiosa para tomar decisiones informadas y mejorar las estrategias de prevención del fraude.
4: Escalabilidad: las necesidades de detección de fraudes pueden variar enormemente y los sistemas de IA pueden escalar sin esfuerzo para adaptarse a mayores volúmenes de datos y tasas de transacciones. Ya sea que se analicen miles o millones de transacciones, la IA puede adaptarse a las demandas de la empresa.
5: Reducción de falsos positivos: los sistemas de detección de fraude tradicionales suelen generar numerosos falsos positivos, lo que da lugar a investigaciones innecesarias y a inconvenientes para los clientes. La IA puede mejorar la precisión al reducir las falsas alarmas gracias a su capacidad de analizar múltiples puntos de datos y evaluar el riesgo con mayor precisión.
6: Análisis del comportamiento: la IA puede analizar el comportamiento del usuario a lo largo del tiempo y crear perfiles de actividad normal. Cualquier desviación de estos perfiles puede generar alertas, incluso si la actividad fraudulenta es nueva y no se había observado anteriormente.
7: Integración con fuentes de datos: los sistemas de IA pueden integrarse fácilmente con diversas fuentes de datos, incluidos datos de transacciones internas, fuentes de datos externas y registros históricos, para crear una visión integral de los posibles riesgos de fraude.
Hacia esas tendencias se encamina el mundo inmobiliario y de la agrimensura, el cual nos invita a seguir capacitándonos para comprender mejor el sistema inmobiliario en la República Dominicana.
Feliz y bendecido inicio de semana, éxitos en todo lo que te propongas.
El optimismo es esencial para el logro y es también el fundamento del valor y del verdadero progreso (Nicholas M. Butler)
En él se fundamenta toda actividad de gran valor.