Ramón Oniel Jiménez.
Por Ramón Oniel Jiménez (Agrimensor)
Muy buenos días.
Los actos de ventas, en la actualidad, son protagonistas de las operaciones catastrales, con un rol activo en el mundo inmobiliario en la República Dominicana.
Las coyunturas de los procesos inmobiliarios posicionaron los actos de ventas, el cual constituyen un papel preponderante en las operaciones catastrales, dinamizando toda la infraestructura del mercado inmobiliario.
Bajo la ley 1542, estos documentos tenían un esqueleto muy frágil, o mejor dicho lo esencial para la época, ya que formaban parte de las transferencias en constancias anotadas, sin embargo, todo cambió en 2009, bajo la ley 108-05, que pone fin a la transferencia con actos de ventas simples e incorpora la figura catastral del Deslinde con actos de ventas, o conocido técnicamente como Deslinde y Transferencia.
En 2009, inicia un nuevo concepto de la operación catastral del Deslinde, que para aplicarlo tenía un tope en fecha de los actos de ventas y que posterior fue dejado sin efecto, para poder regularizar los inmuebles bajo este esquema, el cual está activo en la actualidad.
En el abordaje de las audiencias, en su inicios el concepto de Deslinde con actos de ventas, no fue bien comprendida por parte de la comunidad jurídica y técnica, ya que de manera automática se solicitaba que fueran acogidos los trabajados técnicos del agrimensor y que se cancelaran los derechos, este fragmento era lo más común en Deslinde con constancias anotadas, sin embargo cuando solo era una parte del derecho, esto debía ser explicado para que no fueran anulados, pero si preservados mediante sentencia o constancias anotadas como restos especiales fruto del Deslinde.
Al ser anulados los derechos mediante proceso de Deslindes con actos de ventas, nace una nueva necesidad técnica-jurídica y jurisprudencia, denominado “Restitución de Derechos. El cual está integrada en la nueva Resolución 790-2022, denominada: REGLAMENTO PARA LA REGULARIZACIÓN PARCELARIA Y EL DESLINDE.
Con el pasar de los años, se ha determinado que las operaciones catastrales con actos de ventas, podían ser ampliadas y combinadas fuera de la operación del Deslinde y transferencia, por lo que en mayo del 2021, arriba un nuevo término de operaciones catastrales combinadas con un ingrediente que ha marcado la historia inmobiliaria y son los actos de ventas, combinados donde se aplica para la Subdivisión y la Actualización de Mensuras, que forman parte del abanico de operaciones catastrales combinadas o simples.
Algunas consideraciones para estos procesos bajo el concepto técnico y jurídico de las transferencias inmobiliarias, por operaciones catastrales, estas consideraciones son el cruce de informaciones jurídicas que integran el cuerpo de los actos de ventas y las constancias anotadas o certificados de títulos.
El cuerpo que constituyen los actos de ventas, son un circuito de informaciones que describen la geografía jurídica y técnica del inmueble, aunque estos pueden ser mejorados al ser anexados con planos provisionales de comprobaciones de áreas y ubicaciones catastrales, en los casos específicos a las transacciones y el pago de impuestos, aunque la comunidad jurídica ha madurado al respecto, aún existen huecos a mejorar, como el estado civil y actualizaciones de datos de las personas.
Así se puede contactar, cuando una operación catastral con acto de venta llega al Registro de Título, es el filtro que detecta los vicios o debilidades que debieron ser corregidas o integrados al momento de su construcción.
Otras consideraciones, el pago del impuesto de la trasferencia presenta debilidades, ya que el acto de venta no es presentado con un plano catastral provisional, firmado y sellado por un agrimensor, esto significa que, en la DGII, se da el caso que posterior al Deslinde u otra operación, es que pueden detectar si la ubicación fue real, provocando esto confusión y el pago completivo del impuestos, pero esta particularidad se da por qué el protocolo para pago de transferencia es muy débil.
Toda negociación inmobiliaria, puede ser depurada su configuración técnica, también confirmar la parcela de origen y área en m2, ocupación, colindantes, ejemplo: algunas negociaciones se limitan simplemente a la documentación, dejando vulnerable el proceso de compra y venta.
Un inmueble de 1,800.00m2 en documentos y que físicamente solo existe 1,740.00m2, para una diferencia de 60.00m2, dicha diferencia se encuentra en la ampliación de la avenida, son de las cosas que no se ven. Si el metro en esa zona anda en los $23,500.00 x60.00m2=$ 1,410,000.00, se pagaría de más, así de simple.
Cuando se determina este error del proceso, en el Deslinde o Actualización de Mensura. Significa que es una gran debilidad de los colectivos jurídicos y técnicos, no comprender la importancia de establecer protocolos que garanticen la salud de la inversión inmobiliaria.
La velocidad de los negocios, la inexperiencia del profesional del derecho, llevan a cometer errores garrafales, en el ejemplo planteado, esa negociación inmobiliaria involucra la suma económica de $42,300,000.00, sin embargo no se desprende de $ 100 mil pesos, para avalar las informaciones técnicas, provocando esto una nebulosa legal o jurídica que lleva a la mal interpretación como estafas o litis, porque el proceso del acto de venta, simplemente no cumplió los requisitos técnicos, muchas veces por la velocidad y otras por el desconocimiento.
De este tipo de casos, es que nace la famosa frase de que no es pápele que se está comprando, es tierra, con la diferencia de metros que se pagó de más, se pagaban prácticamente el proceso completo, veamos.
1: Pago total del inmueble $42,300,000.00
2: Diferencia en m2 $1,410,000.00
Total, real a pagar $40,890,000.00
Si aplicamos 3% que va a la DGII, este número es $1,226,700.00, menos $1,410,000.00, igual a $183,000.00
Este número final, sirve para pagará parte de los honorarios de los profesionales del derecho y los profesionales de la agrimensura, si se aplica el protocolo en la negociación inmobiliaria, de lo contrario estaríamos hablado que la fuga económica en ese proceso anda en $1,410,000.00, dejando a las partes con dudas e incertidumbre.
Con este análisis, se comprueba que, en toda negociación inmobiliaria, no debe ser excluido el agrimensor, esos fondos económicos destinados a la verificación y comprobación de información catastral, son las garantías de la inversión inmobiliaria.
¿Otra reflexión, qué cuesta una comprobación de área y ubicación catastral para trasferencia inmobiliaria de esa magnitud?
Según la tabla de precios aportada por Asodagrim de la provincia de Sánchez Ramírez, en octubre del 2022, contempla un pago mínimo para una comprobación de área que va de 0 a 3,000.00m2, para un pago mínimo de $12,000.00, si aplicamos una conexión catastral que la información esté cómoda, a cuánto llegaría este monto ?, también se debe analizar los tipos de inmuebles, si es comercial o habitacional, para tener una propuesta económica más acabada.
Luego del abordaje referente al acto de venta como parte complementarias de las operaciones catastrales, ¿cuál es su historia, ¿cómo nace? como diferencial los diferentes términos del acto de venta.
Las primeras comunidades romanas en las que todavía no existía esta figura como tal, los intercambios tenían lugar a través de la donación y la permuta.
En sus orígenes los trueques se llevaban a cabo de manera instantánea. Así el vendedor entregaba la cosa -res- a cambio de una cantidad -pretium- satisfecha en pedazos de bronce que eran pesados en una balanza, siendo determinado el valor de la mercancía en función del peso de este metal.
Esta situación continuó hasta la llegada a Roma del dinero amonedado. Se sabe que este hecho se produjo en torno al siglo V a.c., coincidiendo con el nacimiento de la Ley de las XII Tablas.
Este dinero amonedado -pecunia numerata- hizo posible un aplazamiento en el precio, al contar cada moneda con su propio valor.
Los Actos Notariales para Venta son aquellos donde un ciudadano o institución (PODERDANTE) apodera a otro ciudadano o institución (APODERADO) para que gestione la VENTA de un BIEN propiedad del PODERDANTE, a favor de cualquier institución o persona.
La compraventa (en latín emptio venditio) es un contrato consensual, bilateral, oneroso y típico mediante el cual un sujeto (vendedor) se obliga a transferir la propiedad sobre un bien a favor de otro sujeto (comprador) a cambio de que este último le pague un precio en dinero. Es decir, es un contrato cuya causa es la transmisión del derecho de propiedad.
Acto de Transferencia significa el acto de transferencia del Nuevo Hogar por parte del Concedente o su designado al Concesionario.
¿Los actos de ventas y los actos de transferencia son lo mismo?
Ambos términos guardan relación, los actos de venta sustentan la transferencia de bien entre las partes a cambio de una retribución o pago. No obstante, un acto de transferencia puede ser por venta, donación, permuta, dación en pago, entre otros tipos de cesiones.
¿Qué es la transferencia inmobiliaria?
La Transferencia Inmobiliaria, es un proceso por ante la Jurisdicción que permite a un usuario realizar el traspaso a su nombre de una propiedad.
Todos estos términos guardan una relación o afinidad, es el primer escalón para un proceso o procedimiento de garantías en negociaciones de toda índole, principalmente el inmobiliario que es el que envuelve el ejercicio profesional de la agrimensura.
Por eso es sumamente importante establecer los mejores vínculos multidisciplinarios y actualizar protocolos en procesos que faciliten los mejores resultados, no solo es la agrimensura que presenta grandes desafíos en la actualidad, es todo un sistema al que se vincula distintas profesiones e instituciones para obtener un resultado, desde las tasaciones, hasta las hipotecas y desde el se vende hasta la compra, es un circuito que día a día presenta diferentes variables.
Viajemos a otras naciones y observemos los conceptos de transferencia inmobiliaria.
Argentina, de acuerdo a un artículo escrito por José Luis Ceteri, del 26/09/2022, hace referencia al tema de la siguiente manera.
El sensible mercado inmobiliario se encuentra acorralado por los impuestos. A pesar de que actualmente rige una ley de blanqueo para la actividad de la construcción, las futuras inversiones se encuentran jaqueadas por los tributos y por la actual ley de alquileres que no beneficia ni a los inquilinos ni a los propietarios ya que los termina paralizando.
En México (🇲🇽), esta es la forma del abordaje sobre la transferencia inmobiliaria.
La transmisión de dominio o transmisión de propiedad es un suceso de carácter formal en el cuál una persona que tiene derechos de propiedad sobre un específico bien inmueble transfiere estos derechos a otra persona, ya sean naturales o jurídicas.
En los Estados Unidos (🇺🇸), se aborda el tema de la transferencia inmobiliaria de la siguiente manera:
La ley de bienes raíces, concebida bajo las normas del derecho civil hace referencia a la propiedad o uso de la tierra, que no se limita a cubrir el derecho de poseer la tierra, sino que regula su uso y disfrute. De igual manera, abarca ciertas adiciones permanentes hechas por los individuos que sobre ella se pudiesen llevar a cabo, como construcciones o cultivos.
Estas regulaciones afectan directa o indirectamente a las personas, desde propietarios de viviendas hasta inquilinos, compradores y vendedores de inmuebles.
La práctica de la ley de bienes raíces implica un conjunto variado y a menudo, complejo de actividades centradas en la compra y venta de inmuebles, títulos de propiedad, usos de la tierra, medio ambiente, alquiler, hipotecas, litigios, entre muchas otras relativas a las propiedades. En Estados Unidos, cada estado posee una jurisdicción específica sobre el derecho de la tierra, razón por la cual los aspectos y acciones relacionadas con bienes raíces se soportan con las leyes específicas que posea cada estado donde se encuentre la propiedad.
En Suiza 🇨🇭Desde la década de 1960, la adquisición de bienes inmuebles en Suiza por parte de no residentes está restringida. Sin embargo, a lo largo de los años se han producido diversos cambios y liberalizaciones en las reglas, que actualmente se encuentran contenidas en la “Ley Federal sobre Adquisición de Bienes Raíces por Personas en el Extranjero”, también conocida como Lex Koller. La legislación limita la compra de ciertos tipos de propiedades por parte de extranjeros, empresas con sede en otro país o en Suiza, pero controladas por extranjeros (denominados colectivamente no residentes).
Existe otra ley importante que se conoce como Lex Weber (promulgada en 2013, luego de un referéndum aprobado por estrecho margen en 2012) que fija en 20% el máximo de viviendas secundarias ubicadas en áreas turísticas.
Como apodemos apreciar, cada nación tiene un modelo y forma de abordar este importante tema, en nuestro país es de gran sentido manejar el engranaje técnico-jurídico, que abre pasos a procesos inmobiliarios.
¡¡¡Feliz inicio de semana, éxitos!!!
«Cuando inviertes, estás comprando un día que no tienes que trabajar»
Frases Inmobiliarias.