Por Ramón Oniel Jiménez Rodríguez (Agrimensor)
Como en cada inicio de año, desde la perspectiva del ejercicio profesional de la agrimensura se analiza el comportamiento económico e inmobiliario de República Dominicana, consultando portales como el del Banco Central y Acoprovi por citar algunos como referencia.
El pasado año culminó con incertidumbre de la tasa del dólar, caso Senasa, lentitud burocrática, costos elevados, remesas, problemas con el impuesto a la propiedad inmobiliaria (IPI) y otros factores como la guerra entre Rusia y Ucrania , entonces nos preguntamos cómo inciden estas variables en el sector inmobiliario.
Para comprender el complejo panorama que enfrenta la República Dominicana en el inicio de este 2026, es imperativo analizar cómo la interconexión de variables macroeconómicas globales y locales ha moldeado un escenario de desafíos significativos.
El país, que históricamente ha mostrado una resiliencia envidiable frente a choques externos, se encuentra navegando las aguas turbulentas de la estanflación, un fenómeno económico que combina el estancamiento de la producción con una inflación persistente. Este fenómeno no es simplemente una cifra en un informe del Banco Central; es una fuerza transformadora que altera el comportamiento del consumidor, las estrategias de inversión de los desarrolladores inmobiliarios y la operatividad técnica de los profesionales de la agrimensura.
Contexto macroeconómico y presiones estanflacionarias.
Se proyecta que la economía dominicana crezca aproximadamente entre un 4,3% y un 4,5% en 2026, una recuperación tras un 2025 más lento. Si bien este crecimiento se encuentra entre los más sólidos de la región, la economía enfrenta síntomas persistentes de estanflación:
Volatilidad de la inflación: Si bien el Banco Central tiene como objetivo un rango de 4% ± 1%, en 2025 se registraron aumentos significativos en los costos de alimentos (8,13%) y transporte, lo que erosiona el poder adquisitivo de la clase media.
Altos costos de financiamiento: Las altas tasas de interés se han mantenido hasta 2026, lo que obliga al sector privado a ser cauteloso con las inversiones masivas de capital.
Preocupaciones cambiarias: La depreciación del peso dominicano, impulsada por decisiones del mercado externo más que por la falta de divisas, continúa incrementando el costo de los materiales de construcción importados.
El fenómeno de la estanflación en el contexto dominicano
La estanflación representa uno de los mayores rompecabezas para la política económica. Por un lado, tenemos una inflación que, aunque se ha intentado controlar mediante políticas monetarias restrictivas (altas tasas de interés), sigue siendo alimentada por los costos de importación de insumos básicos y energía.
Por otro lado, el estancamientose manifiesta en una desaceleración del crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB), lo que reduce el poder adquisitivo de la población y frena la inversión privada.
En el mercado local, esto se traduce en una situación paradójica: mientras los precios de los bienes y servicios básicos continúan subiendo, la demanda de proyectos de lujo o segundas viviendas motores tradicionales de la economía dominicana experimenta una meseta. Los ciudadanos se ven obligados a priorizar el gasto corriente sobre la inversión a largo plazo, lo que genera un enfriamiento en sectores que dependen del crédito y la confianza económica.
Impacto en el sector inmobiliario
El sector inmobiliario es, quizás, el termómetro más sensible de la economía nacional. En 2026, este sector enfrenta retos multidimensionales derivados de la crisis macroeconómica:
1. Aumento de los Costos de Construcción: La inflación no solo afecta la canasta básica, sino también el costo de materiales críticos como el acero, el cemento y el PVC. Esto obliga a los desarrolladores a renegociar contratos de preventa o, en casos extremos, a paralizar obras debido a la inviabilidad financiera. Puedes consultar los reportes actualizados de precios de materiales en la Oficina Nacional de Estadística (ONE).
2. Tasas de Interés Hipotecario: Para combatir la inflación, el Banco Central de la República Dominicana suele mantener tasas de política monetaria elevadas. Esto encarece el financiamiento para los compradores de viviendas, reduciendo el mercado objetivo a aquellos con alta liquidez y alejando a la clase media del sueño de la primera vivienda.
3. Cambio en el Perfil de Inversión: Se observa un desplazamiento desde el desarrollo de grandes torres residenciales hacia proyectos de menor escala o de uso mixto que prometen retornos más inmediatos a través de rentas cortas (tipo Airbnb), buscando capturar las divisas del turismo que sigue siendo el pilar de apoyo de la economía.
¿Qué son inmuebles Airbnb?
Los inmuebles tipo Airbnb son propiedades (casas, apartamentos, habitaciones e incluso espacios únicos como casas en árboles o yurts) que se alquilan por estancias cortas (desde una noche hasta semanas) a través de plataformas como Airbnb, ofreciendo una experiencia más local y personal que un hotel tradicional, donde los viajeros buscan privacidad, autonomía y características especiales. Se gestionan como un negocio de alquiler vacacional, con anfitriones que establecen precios, políticas y servicios.
Repercusiones en la Agrimensura
La agrimensura, como disciplina técnica y legal fundamental para el ordenamiento territorial y la seguridad jurídica de la propiedad, no está exenta de los efectos de la estanflación. Su impacto se manifiesta de las siguientes maneras:
️Ralentización de Nuevos Proyectos: Al haber menos lanzamientos de proyectos urbanísticos, la demanda de deslindes, subdivisiones y refundiciones para fines de desarrollo inmobiliario tiende a disminuir. Los agrimensores independientes ven una reducción en el volumen de contratos provenientes del sector privado.
️Costos Operativos Elevados: La tecnología utilizada en la agrimensura (estaciones totales, drones, GPS de alta precisión) es mayoritariamente importada. La depreciación de la moneda y la inflación global encarecen el mantenimiento y la adquisición de estos equipos, presionando al alza los honorarios profesionales en un momento donde el cliente tiene menos capacidad de pago.
Enfoque en la Regularización: Ante la crisis, surge una oportunidad en la regularización de terrenos informales. El Estado a menudo impulsa planes de titulación masiva para dinamizar la economía, lo que puede servir de refugio para la profesión, lógico se necesitan ajustes de participación, desde el 2013 hasta el 2026, no ha sido posible la integración de los agrimensores, así también se la ponen difícil a quien tiene su propiedad y no facilitan el traspaso, estancando de manera automática en el crédito.
Como se puede visualizar, estos son temas que el profesional de la agrimensura debe conocer y manejar, para comprender las variables económicas y saber orientar al inversionista o quien desea vender. El perfil del agrimensor no es simplemente medir y ya; eso es importante saberlo y promoverlo en un mundo interconectado.
La semana pasada, o sea, la del 4 al 10 de enero, entró en vigencia el impuesto del 1% a las remesas manuales; debemos saber desde ya su impacto en la economía dominicana. Lógico, este impuesto es una motivación para que las personas que envían dólares a RD migren a las formalidades electrónicas de la banca estadounidense.
El impuesto a las remesas del 1% de EE. UU. (enero de 2026) apunta a las transferencias manuales (efectivo, giros postales) desde EE. UU., eximiendo las transferencias bancarias/con tarjeta/aplicación, con el objetivo de impulsar a las personas hacia lo digital; su impacto inmediato en RD son mayores costos para los remitentes manuales, aumentando la presión para cambiar a métodos electrónicos, aunque algunos temen una caída en los fondos totales, un aumento de las transferencias informales o la dependencia de criptomonedas no reguladas, creando cambios a corto y largo plazo hacia opciones digitales/criptomonedas, lo que afecta a las economías locales que dependen de estos fondos.
El envío de remesas impulsa el sector inmobiliario dominicano, financia compras y construcción, y el nuevo impuesto del 1% en EE. UU. a remesas en efectivo (no digitales) busca desincentivar el uso de efectivo, fomentando canales digitales, pero expertos debaten su impacto; algunos prevén una transición a métodos más eficientes y una reducción mínima en el flujo total, mientras otros alertan sobre un golpe a familias vulnerables y posibles reducciones de fondos para vivienda, aunque el monto del impuesto es pequeño comparado con el volumen total.
Las remesas son un motor fundamental para la construcción y la adquisición de viviendas en el país:
Inversión Directa: Una parte significativa de los ingresos por remesas se destina al sector inmobiliario, ya sea para la construcción de viviendas propias de dominicanos en el exterior o como inversión en proyectos turísticos y residenciales.
Aporte al PIB: Para 2026, el Banco Central de la República Dominicana (BCRD) proyecta que las remesas superen los US$12,200 millones, lo que representa aproximadamente el 10% del PIB, proporcionando la liquidez necesaria para sostener la demanda de préstamos hipotecarios y proyectos de bajo costo.
⚫️Seguridad Jurídica: La reciente Ley 82-25fortalece la protección de la vivienda y el régimen del Bien de Familia, lo que incentiva a los dominicanos ausentes a invertir con mayor seguridad jurídica en sus inmuebles.
Años atrás, en una interesante conversación con un ejecutivo del Registro Inmobiliario, me preguntaba que cómo la provincia de Santiago tenía tantos proyectos habitacionales en desarrollo. Recuerdo que, impresionado, me decía Oniil: «Eso es una locura».
Lógico, él maneja estadísticas de procesos de división para la constitución de condominio y operaciones catastrales, por lo que le respondí lo siguiente:
Aunque usted y yo aún no habíamos nacido, recuerda que a partir de la década de los años 70, inició un proceso de migración hacia los Estados Unidos de familias santiagueras (provincia).
Esto ha generado un impacto económico crucial a través de las remesas, vitales para la provincia, impulsando el consumo, la inversión en vivienda y negocios locales, y consolidando una diáspora masiva en EE. UU. que sustenta el desarrollo de su región de origen.
El perfil del agrimensor no es simplemente medir y ya; eso es importante saberlo y promoverlo en un mundo interconectado.
También le decía: «Recuerda que tras el COVID-19, el gobierno estadounidense liberó en 2021 casi dos billones de dólares aproximadamente para paliar la recesión económica y muchos dominicanos santiagueros, que recibieron esos fondos económicos, invirtieron en República Dominicana en compra de apartamentos directos y en planos; también se activó la compra de solares donde se levantaron casas y parcelas para proyectos agrícolas e inmobiliarios».
Luego de abordar las diferentes variedades económicas y globales, podemos comprender un poco mejor el concepto de la estanflación.
La estanflación es un fenómeno económico complejo que combina dos problemas que normalmente no ocurren al mismo tiempo: un estancamiento del crecimiento económico y una alta inflación.
Este término proviene de la fusión de las palabras «estancamiento» e «inflación». Se caracteriza principalmente por:
Inflación elevada: Un aumento constante y generalizado en los precios de bienes y servicios.
Crecimiento nulo o negativo: El Producto Interior Bruto (PIB) se reduce o crece a niveles extremadamente bajos.
Alto desempleo: Al no haber crecimiento, las empresas dejan de contratar o despiden personal, lo que eleva las tasas de paro.
La estanflación inmobiliaria es una situación anómala en la que el mercado de bienes raíces experimenta simultáneamente un estancamiento en las ventas (bajo crecimiento o recesión) y un aumento persistente en los precios de las propiedades o de los costos asociados.
Este fenómeno se caracteriza por los siguientes elementos:
Precios elevados y al alza: A pesar de que hay menos compradores activos, los precios de las viviendas no bajan significativamente debido al alto costo de los materiales de construcción y la inflación general.
Parálisis de transacciones: El volumen de compraventas disminuye drásticamente porque los compradores pierden poder adquisitivo y el acceso al crédito se encarece por las altas tasas de interés.
Aumento de los alquileres: Ante la imposibilidad de comprar, la demanda se desplaza masivamente hacia el arrendamiento, lo que suele disparar los precios de alquiler en plena crisis económica.
Desafío para inversores: Aunque históricamente los activos inmobiliarios (como los REITs) han servido como cobertura contra la inflación, un entorno de estanflación complica la rentabilidad debido al aumento del desempleo y los altos tipos de interés.
Los REITs (Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria) son empresas que poseen, operan o financian bienes raíces que generan ingresos, como centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles o almacenes, permitiendo a cualquier persona invertir en grandes propiedades inmobiliarias como si fueran acciones, sin tener que comprarlas o administrarlas directamente.
Funcionan como fondos de inversión inmobiliarios que cotizan en bolsa, lo que ofrece liquidez, y están obligados por ley a distribuir la mayor parte de sus beneficios (al menos el 90%) a los inversores en forma de dividendos, ofreciendo altos rendimientos por ingresos pasivos.
En sentido general cabe destacar que es interesante notar que, históricamente, la República Dominicana ha utilizado el sector construcción como una herramienta contracíclica.
Sin embargo, en un entorno de estanflación, esta herramienta pierde eficacia porque el estímulo fiscal (gasto público) podría alimentar aún más la inflación.
Un dato que suele pasar desapercibido es el impacto psicológico en la inversión inmobiliaria: en tiempos de crisis, muchos inversores ven en la tierra (el activo inerte) un «refugio seguro» contra la devaluación, lo que podría mantener una demanda latente de terrenos rurales o suburbanos, incluso cuando la construcción urbana se detenga.
Para resumir este complejo escenario, nos encontramos en un 2026 donde la cautela es la palabra de orden. La estanflación ha forzado a una reevaluación de los modelos de negocio.
El sector inmobiliario debe adaptarse a costos más altos y una demanda más selectiva, mientras que los agrimensores deben diversificar sus servicios, moviéndose hacia la consultoría técnica y la regularización legal para compensar la caída en el desarrollo de nuevas infraestructuras.
La clave para sobrevivir a esta crisis macroeconómica reside en la eficiencia operativa, el uso inteligente de la tecnología para reducir costos y una vigilancia constante de las políticas monetarias emitidas por el Banco Central de la República Dominicana.
A medida que el año avance, la capacidad de resiliencia del mercado dominicano será puesta a prueba una vez más, esperando que la estabilidad macroeconómica regrese gradualmente.
Feliz y bendecido inicio de semana!!!
Grandes bendiciones, éxitos!!!
Empieza cada día diciéndote: Hoy me encontraré con interferencias, ingratitud, insolencia, deslealtad, mala voluntad y egoísmo, todo ello debido a la ignorancia de los ofendedores, que no distinguen el bien del mal. Pero yo he visto la belleza del bien y la fealdad del mal, y reconozco que el malhechor tiene una naturaleza semejante a la mía, no la misma sangre pero sí la misma mente. Por eso, no puede herirme.
Lidiar con nuestra vida diaria puede resultar en ocasiones complicado, pero siguiendo las instrucciones de esta cita podremos hacerlo mucho mejor.
Marco Aurelio.