Por Ramón Oniel Jiménez Rodríguez
Hablar de herencia en algunas familias es descubrir la manzana de la discordia; en este proceso de la vida familiar es donde se pone a prueba la firmeza familiar y dichos procesos técnicos jurídicos pueden empeorar o afianzar más la unión familiar.
La historia de los testamentos para la herencia familiar es una larga evolución desde antiguas costumbres hasta procesos legales formalizados, centrados constantemente en garantizar que los deseos de un individuo para sus descendientes se respeten después de la muerte.
Las primeras formas de testamento se remontan al antiguo Egipto y Mesopotamia.
Propósito: Estos documentos, a menudo inscritos en papiro o tablillas de arcilla, garantizaban que las posesiones incluyendo propiedades, alimentos y ropa acompañarían al difunto en el más allá o pasarían a sus familiares.
Enfoque Familiar: Los familiares eran los principales herederos, y la herencia era un elemento crucial de la continuidad familiar y las creencias religiosas. El testamento más antiguo conocido (c. 2500 a. C.) legaba bienes a la esposa bajo ciertas condiciones.
La historia de las determinaciones de herederos en el sector inmobiliario ha evolucionado significativamente desde antiguas costumbres hasta marcos legales formalizados, pasando de sistemas comunales y centrados en la familia a procesos modernos regulados por el Estado diseñados para garantizar títulos claros y evitar la pérdida de tierras.
Este tema tratado desde el ámbito internacional nos aporta la siguiente reseña.
El surgimiento del problema de la «propiedad de los herederos» en Estados Unidos.
En Estados Unidos, en particular entre las comunidades afroamericanas y otras comunidades socioeconómicamente desfavorecidas, surgió después de la Guerra Civil una forma específica y problemática de propiedad conocida como «propiedad de los herederos».
Creación: La propiedad de los herederos suele surgir cuando un propietario fallece sin testamento formal, y la tierra se transmite informalmente de generación en generación. Esto da como resultado que todos los descendientes sean propietarios de la propiedad «en común» como copropietarios, cada uno con una participación fraccionaria indivisa, independientemente de si residen allí o pagan impuestos.
Desafíos: La falta de un título de propiedad claro y negociable crea problemas importantes, lo que dificulta que los propietarios obtengan hipotecas, accedan a ayudas federales (como los programas del USDA) o vendan la propiedad a un valor justo de mercado.
Ventas Forzosas y Pérdida de Tierras: Un problema importante ha sido la vulnerabilidad a las ventas forzosas por partición, donde uno o varios herederos pueden solicitar a un tribunal la venta forzosa de toda la propiedad, a menudo con un descuento, lo que resulta en una pérdida significativa de tierras para las familias involucradas.
Reformas y marcos legales modernos.
En las últimas décadas, se ha impulsado significativamente la solución de los problemas relacionados con la propiedad de los herederos:
Ley de Partición Uniforme de la Propiedad de los Herederos (UPHPA): Desarrollada por la Comisión de Derecho Uniforme en 2010, la UPHPA proporciona un marco legal para garantizar un proceso justo y equitativo en las disputas sobre la propiedad de los herederos. La ley exige que los tribunales ordenen una tasación independiente y ofrece a los copropietarios la opción de comprar la parte del heredero que solicita una venta por partición, protegiendo así a las familias de la pérdida de sus tierras. Muchos estados ya han adoptado la UPHPA.
Iniciativas gubernamentales y sin fines de lucro: Agencias federales, como el USDA, han creado programas como el Programa de Reventa de Propiedades de los Herederos para ayudar a los propietarios a sanear sus títulos y acceder a recursos.
Procesos legales actuales: En general, la determinación de herederos implica un procedimiento judicial formal (determinación de herederos) o, en algunos casos, una declaración jurada de herederos, un proceso extrajudicial que puede requerir un período de espera para que se considere suficiente para obtener un título de propiedad sin trabas.
Un testamento sigue siendo la mejor manera de garantizar que la propiedad se distribuya según la voluntad del propietario y de evitar problemas patrimoniales con los herederos.
Luego de abordar los conceptos de Tentamentos y Determinación de Herederos, abordamos en la misma temática la Subdivisión para Partición, a los fines de comprender esta parte o estructura jurídica, para integrar la etapa técnica abordada por los agrimensores:
El proceso de subdivisión y partición de los bienes de los herederos implica un acuerdo mutuo (partición extrajudicial) o una acción judicial (partición judicial). Este proceso divide la propiedad conjunta en parcelas separadas y distintas con títulos de propiedad individuales, o resulta en la venta de la propiedad y la distribución de los beneficios entre los herederos.
Métodos de partición
1️⃣Acuerdo Mutuo / Acuerdo Extrajudicial y Partición.
Este es el método preferido, ya que generalmente es más rápido y evita litigios.
Acuerdo: Todos los copropietarios (herederos) deben ser mayores de edad, estar presentes y acordar cómo dividir la propiedad.
⚫️Documentación: Un abogado redacta un documento legal llamado Escritura de Partición o Acuerdo de Partición de Bienes entre Herederos. Este documento detalla las porciones específicas que recibirá cada heredero, a menudo haciendo referencia a un plano topográfico oficial (plano de subdivisión).
⚪️Registro: La escritura debe estar firmada por todos los herederos y registrada ante las autoridades locales pertinentes (por ejemplo, el Registro Civil) para que sea legalmente válida y permita la emisión de títulos de propiedad separados para cada nueva parcela.
Levantamiento de Subdivisión: Un agrimensor colegiado debe subdividir formalmente el terreno físico para garantizar que la división sea precisa y cumpla con las regulaciones locales de zonificación y uso del suelo.
2️⃣Partición Judicial / Acción de Partición
Si los herederos no pueden ponerse de acuerdo sobre la división, o si alguno de ellos es menor de edad o está ausente, cualquier copropietario puede presentar una demanda de partición ante un tribunal civil.
Proceso judicial: El tribunal supervisa el proceso de división, determina el valor de la propiedad y garantiza una distribución justa y equitativa.
Valuación: Se puede solicitar una tasación para determinar el valor justo de mercado de la propiedad.
Partición en especie vs. Partición por venta:
️La partición en especie implica dividir físicamente la propiedad en lotes separados. El tribunal puede exigir que un perito elabore un plano de subdivisión.
️La partición por venta se ordena si el tribunal determina que una división física no es práctica (por ejemplo, una sola casa en un lote pequeño) o resultaría en un gran perjuicio (un valor agregado significativamente menor que vender la propiedad completa). La propiedad se vende entonces (a menudo mediante mercado abierto, subasta en sobre cerrado o subasta) y el producto de la venta se distribuye entre los copropietarios según sus respectivas cuotas.
3️⃣Protecciones legales clave
Muchas jurisdicciones han adoptado la Ley Uniforme de Partición de Bienes Herederos (UPHPA) para proteger a los herederos de ventas forzadas a precios inferiores al mercado.
La Ley establece salvaguardias, entre ellas:
Tasación: El tribunal determina el valor justo de mercado de la propiedad mediante una tasación.
Derecho de tanteo (Compra): Los coinquilinos que no vendan tienen la opción de comprar la participación del/de los coinquilino(s) que deseen vender al valor tasado.
Venta comercialmente razonable: Si es necesaria una venta, el tribunal supervisa una venta comercialmente razonable para garantizar el mejor precio posible.
Al ser abordado este importante tema desde el ámbito internacional, para no entrar en debates estériles en nuestro país, la República Dominicana,a partir de ahora trataremos desde la perspectiva de la agrimensura la parte de la Subdivisión para Partición, conscientes de que para dar este paso se debe entender y comprender los procesos de Testamentos y Determinación de Herederos, así como los protocolos abordados por el o los agrimensores al momento de la conformidad de los trabajos técnicos.
Muchas inconformidades e incompatibilidades en los procesos de subdivisión para partición son por la razón de que el agrimensor o la agrimensora descuidan el diálogo con las partes (herederos), no escuchan el deseo o no aplican los mecanismos de equilibrio que dejen conformes a las partes, como ir al terreno y ver el replanteo de la idea pactada o acordada con las partes; o peor aún, se dejan manipular, utilizar por el profesional del derecho que tiene bajo la manga un contrato de cuota litis y no respeta el protocolo de equilibrio del proceso de partición.
Un contrato de cuota litis es un acuerdo de honorarios en el que un profesional (tradicionalmente un abogado) y su cliente pactan que la remuneración del profesional consistirá en un porcentaje del resultado económico que se obtenga de un proceso o gestión, y solo se pagará si dicho resultado es favorable.
En el sector inmobiliario, este concepto se adapta principalmente a los servicios legales relacionados con disputas de propiedades o transacciones complejas, donde la compensación del abogado depende del éxito en la resolución del litigio o la obtención de un beneficio específico para el cliente.
Protocolos abordados por la agrimensora o el agrimensor al momento de realizar una Subdivisión para Partición.
Una subdivisión para la partición de herederos es un proceso legal en el que un agrimensor divide una parcela de propiedad conjunta en lotes más pequeños e independientes para cada heredero.
El agrimensor crea un nuevo plano de subdivisión, que incluye nuevas descripciones técnicas para cada lote, para separar formalmente la propiedad.
Este plano se utiliza posteriormente para obtener los títulos de propiedad individuales de la parte de cada heredero, lo que a menudo requiere una orden judicial o un acuerdo firmado y su presentación en el registro de la propiedad.
Cómo funciona
Agrimensor: El proceso comienza con la contratación de un agrimensor profesional para realizar un levantamiento topográfico de la propiedad.
Plano de Subdivisión: El agrimensor elaborará un plano de subdivisión que divide visualmente la parcela original en lotes separados. Este plano incluye nuevas descripciones técnicas para cada nuevo lote.
▪️Acuerdo de Partición: Todos los copropietarios (herederos) generalmente deben estar de acuerdo con la subdivisión. Pueden firmar un acuerdo de partición, que describe cómo se dividirá el terreno según el plano del agrimensor.
Ojo, el profesional de la agrimensura debe depurar y asesorarse bien, si un heredero se hace representar por un particular, familiar o profesional del derecho, de que este esté de acuerdo o conforme, ya que muchas veces, o la mayoría de los apoderados, se les escapa, por no usar otros términos, confirmar con el dueño del derecho del proceso que está de acuerdo.
Proceso legal y registral:
▫️El acuerdo firmado o una orden judicial (si los herederos no llegan a un acuerdo) se presenta ante el registro de la propiedad o el tribunal correspondiente.
◾️El registro de la propiedad cancelará el título original y emitirá nuevos títulos separados para cada uno de los nuevos lotes a nombre de cada heredero.
Requisitos adicionales:
Tasación: En algunos casos, puede ser necesaria una tasación para garantizar que el valor de cada lote corresponda a la parte del heredero.
Impuestos: Los impuestos requeridos deben pagarse antes de que se puedan emitir los nuevos títulos.
En otras naciones se solicita: Inspecciones arqueológicas y de otro tipo, según la normativa local, pueden requerirse otras inspecciones.
En nuestro país, bajo la ley 108-05, del Registro Inmobiliario, cuando el derecho se origina por Determinación de Herederos, el derecho se expresa en porcentaje, ¿y nos preguntamos por qué? ¿A qué se debe, por qué no se expresa en metros cuadrados? Con la ley 1542, el derecho se expresaba en metros cuadrados.
Una vista universal sobre por qué se expresan en porcentajes los derechos de propiedad de los herederos.
3️⃣Los derechos de propiedad de los herederos se expresan como un porcentaje o una fracción (un «interés indiviso»), principalmente por razones de equidad, flexibilidad y practicidad al dividir el valor total de un patrimonio, en lugar de por partidas específicas. Este enfoque garantiza que todos los beneficiarios compartan proporcionalmente el valor total, así como cualquier apreciación o depreciación de los activos a lo largo del tiempo.
Razones para usar porcentajes/fracciones
4️⃣Distribución equitativa: Designar un porcentaje (p. ej., «mi patrimonio dividido equitativamente entre mis tres hijos» significa el 33,3 % para cada uno) es la manera más sencilla de garantizar que cada heredero reciba una parte justa y proporcional del valor total del patrimonio, según lo determine el testamento o, si no hay testamento, las leyes estatales sobre sucesiones intestadas. Esto ayuda a prevenir disputas entre herederos por posible favoritismo.
5️⃣Fluctuación de activos: El valor de los activos de un patrimonio (bienes inmuebles, acciones, inversiones, bienes personales) puede variar significativamente entre la redacción del testamento, la fecha de fallecimiento y la fecha de la distribución final. El uso de porcentajes significa que la parte de cada heredero se ajusta automáticamente al valor de mercado actual, garantizando así que el valor proporcional se mantenga constante.
6️⃣Manejo de activos indivisibles: Muchos activos importantes, como una vivienda familiar o un negocio, no pueden dividirse físicamente sin perder valor. Expresar la propiedad como porcentaje crea una «propiedad fraccionada» (como copropiedad), lo que permite varias soluciones:
La propiedad puede venderse y el dinero obtenido se divide según los porcentajes.
Un heredero puede adquirir las acciones de los demás.
Los herederos pueden ser copropietarios de la propiedad, con derechos y responsabilidades (como impuestos prediales y gastos de mantenimiento) proporcionales a su porcentaje de propiedad.
7️⃣Administración de Patrimonios e Impuestos: El uso de porcentajes simplifica la labor del albacea. Las deudas, los impuestos y los gastos finales se pagan primero con el total del patrimonio, y el saldo restante (el «residuo») se distribuye proporcionalmente. Esto evita que legados específicos agoten el patrimonio y no dejen nada para otros beneficiarios.
8️⃣Flexibilidad ante cambios en los bienes: Un testamento puede redactarse años o décadas antes del fallecimiento. Si una persona especifica que le deja «mi coche a Juan» pero posteriormente lo vende, ese legado específico fracasa. Un legado porcentual se aplica a lo que comprenda el patrimonio al momento del fallecimiento, lo que proporciona flexibilidad a medida que los bienes cambian con el tiempo.
En última instancia, expresar los derechos de propiedad como un porcentaje proporciona un método claro, jurídicamente sólido y adaptable para distribuir un conjunto dinámico de activos entre múltiples beneficiarios.
Otras perspectivas en los países latinoamericanos sobre el porcentaje de las propiedades.
El derecho de propiedad en la Determinación de Herederos se expresa en porcentaje (%) porque representa una cuota abstracta e indivisa de la totalidad del patrimonio, y no un valor monetario o un bien específico. Este enfoque se utiliza por varias razones fundamentales:
9️⃣Universalidad de la herencia: La herencia se considera una universalidad jurídica, un conjunto de bienes, derechos y obligaciones (la «masa patrimonial») que se transmite a los herederos en su totalidad antes de la partición. Los herederos adquieren un derecho sobre el conjunto, no sobre elementos individuales específicos, hasta que se realiza la partición.
Flexibilidad y equidad: El porcentaje permite una distribución equitativa de todos los activos, independientemente de su naturaleza (bienes inmuebles, dinero en cuentas bancarias, vehículos, etc.) o de las fluctuaciones de su valor en el tiempo. El valor de los bienes puede cambiar desde el momento del fallecimiento hasta la partición, pero el porcentaje de propiedad de cada heredero sobre la masa total permanece constante.
1️⃣1️⃣Base para la partición: La cuota porcentual es la base legal y matemática para la posterior división y adjudicación de bienes específicos. Una vez que se determina el porcentaje que corresponde a cada heredero según la ley (por ejemplo, el 50% para el cónyuge y el otro 50% dividido entre los hijos en partes iguales, dependiendo del sistema legal aplicable), se procede a la liquidación y partición de los bienes, ya sea de mutuo acuerdo o mediante un proceso judicial.
1️⃣2️⃣Protección de derechos: Expresar los derechos en porcentaje garantiza que, si no es posible adjudicar bienes en especie (es decir, el bien físico), el valor de la cuota se pague en dinero, asegurando que cada heredero reciba su parte proporcional del valor total del patrimonio.
En resumen, el porcentaje es una medida abstracta y proporcional que facilita la gestión y distribución legal de la herencia en su conjunto, antes de materializarse en bienes concretos o cantidades de dinero específicas.
Antes de culminar este importante tema, nos preguntamos cómo se aplica o administra cuando en una Determinación de Herederos tiene lotes o solares en la parte delantera con mayor valor económico que los solares de la parte de atrás.
La Determinación de los Herederos y la gestión de la subdivisión de tierras con valores de lotes desiguales requiere un proceso legal formal, que generalmente implica un tribunal de sucesiones, tasaciones profesionales y potencialmente una acción de partición para garantizar un resultado justo y legal.
Determinación de herederos
Los herederos son personas con derecho a heredar bienes cuando una persona fallece sin testamento válido (intestado). El proceso es el siguiente:
*️⃣Inicio de la sucesión: Un familiar o parte interesada suele presentar una solicitud ante el tribunal de sucesiones local para iniciar el proceso legal.
⏏️Identificación de posibles herederos: El solicitante debe identificar a todos los posibles herederos basándose en el parentesco. Esto suele implicar la recopilación de documentación como actas de nacimiento, actas de matrimonio y actas de defunción.
▶️Leyes de participación judicial/sucesión intestada: Si no hay testamento, el tribunal aplica las leyes estatales específicas de sucesión intestada para determinar legalmente a los herederos legítimos y sus cuotas de propiedad fraccionadas.
⏸️Aviso público: El tribunal suele emitir un aviso público en publicaciones locales para permitir que cualquier posible heredero o acreedor desconocido se presente y presente reclamaciones.
⏯️Orden formal: El tribunal emite una orden formal que determina a los herederos legales y sus respectivos derechos de propiedad sobre la propiedad.
Gestión de subdivisiones con valores desiguales de lotes
Una vez que los herederos y sus porcentajes de propiedad estén legalmente establecidos (como copropiedad, lo que significa que cada uno posee una participación indivisa en toda la parcela), el desafío de los valores desiguales de lotes se aborda mediante algunos métodos principales, idealmente mediante un acuerdo familiar:
⏹️Acuerdo de Liquidación Familiar: La solución más amistosa y rentable es que todos los herederos lleguen a un acuerdo mutuo sobre cómo dividir la propiedad.
1. Tasación Profesional: Un primer paso fundamental en cualquier división es contratar a un tasador profesional para determinar el valor justo de mercado de toda la propiedad y de cada uno de los lotes potenciales, teniendo en cuenta factores como el acceso por carretera, la ubicación y el potencial de desarrollo.
2. Pagos de Igualación/Asignación de Activos: Los herederos pueden negociar para equilibrar la distribución. Por ejemplo, un heredero que reciba un lote más valioso frente a la carretera podría proporcionar un pago de igualación a un heredero que reciba un lote trasero menos valioso, o aceptar una superficie total menor para equilibrar el valor financiero total recibido.
3. Topografía y Escrituras: Una vez alcanzado un acuerdo, un agrimensor prepara un plano de subdivisión y un abogado redacta y registra las escrituras individuales para la porción específica de cada heredero.
⏺️Compra: Si algunos herederos desean conservar su parte de la tierra y otros prefieren dinero en efectivo, aquellos que desean conservar la propiedad pueden comprar las acciones de los demás por su valor justo de mercado.
⏭️ Acción de partición (división/venta ordenada por el tribunal): si los herederos no pueden llegar a un acuerdo voluntario, cualquier copropietario puede presentar una demanda de «acción de partición» ante el tribunal.
4. Partición en especie: El tribunal puede intentar dividir físicamente el terreno en parcelas separadas, proporcionales a la participación de cada heredero. El tribunal utilizará tasaciones y estudios profesionales para que esta división sea lo más justa posible, a menudo considerando las diferencias de valoración.
5. Partición por venta: Si la división física es imposible o muy impráctica (por ejemplo, si las diferencias de valor imposibilitan una división física justa), el tribunal ordenará la venta de toda la propiedad en el mercado abierto y el producto de la venta se distribuirá entre los herederos según sus porcentajes de propiedad. La Ley Uniforme de Partición de Bienes de los Herederos (UPHPA), adoptada en muchos estados, incluye protecciones para garantizar que la venta sea comercialmente razonable y alcance su valor de mercado completo.
Como se puede observar, cuando las familias entran en estos procesos es importante buscar asesoría jurídica y técnica, para de esta manera sea más cómodo comprender los procesos y no entrar a un trauma colectivo o enemistad familiar.
Las herencias a menudo tienen un impacto polarizador en las relaciones familiares, lo que lleva a las dos tendencias que mencionas: o los hermanos se vuelven más unidos o se convierten en enemigos.
Aquí te explico por qué ocurre esto:
Unión (más hermanos):
A) Colaboración y apoyo: El proceso de administrar una herencia, especialmente una compleja, requiere que los hermanos colaboren, se comuniquen y tomen decisiones conjuntas. Superar estos desafíos juntos puede fortalecer su vínculo y aprecio mutuo.
B) Valores compartidos: Si la familia ha inculcado valores sólidos de unidad, respeto y equidad, es más probable que los hermanos prioricen la relación sobre los bienes materiales.
C)Planificación previa y comunicación clara: Un testamento claro y una planificación patrimonial abierta, donde todos conocen las intenciones del fallecido con antelación, minimizan las sorpresas y el potencial de conflicto, facilitando un proceso armonioso.
Conflicto (enemigos):
D) Injusticia percibida: Incluso con un testamento legalmente válido, si un hermano siente que el reparto es injusto o que fue manipulado, puede generar resentimiento y disputas amargas.
E) Problemas no resueltos: Las herencias a menudo sacan a relucir viejas rivalidades, celos y dinámicas familiares disfuncionales que han estado latentes durante años.
F) Diferentes expectativas y necesidades financieras: Lo que para uno es un recuerdo sentimental sin valor, para otro puede ser un activo financiero crucial, llevando a desacuerdos sobre la venta o retención de propiedades.
G)Falta de comunicación y transparencia: La ausencia de un testamento claro (intestado) o una mala comunicación durante el proceso puede dar lugar a desconfianza y batallas legales.
En resumen, la herencia no cambia la naturaleza de la relación, sino que actúa como un catalizador que magnifica y expone las dinámicas familiares subyacentes, ya sean de apoyo y amor o de resentimiento y rivalidad.
Un tema que no puede quedarse es el Impuesto Sucesoral.
El impuesto sucesoral es un tributo que se paga sobre la transferencia de bienes de una persona fallecida a sus herederos. Este impuesto se aplica a la herencia y/o legado, y generalmente es pagado por los herederos o beneficiarios en el momento de recibir los bienes, como propiedades, cuentas bancarias o vehículos. Las tasas, plazos y procedimientos para pagarlo varían según el país y la legislación local.
Al concluir nos preguntamos:
Quien creo la figura del porcentaje en las determinaciones de herederos?
El concepto de distribución de herencias basado en porciones o participaciones específicas de un patrimonio ha existido en diversos sistemas jurídicos y culturales durante milenios; sin embargo, no se atribuye a ninguna persona la «creación» del concepto de usar porcentajes, ya que se trata de un mecanismo legal moderno para cuantificar los principios existentes de división de la propiedad.
La figura del porcentaje en la distribución de herencias no fue creada por una sola persona, sino que es el resultado de siglos de evolución legal y jurisprudencia en el derecho sucesorio, especialmente en el derecho romano y civil. El concepto moderno se basa en la legítima hereditaria, una porción de la herencia reservada por ley a ciertos herederos forzosos como los hijos, para evitar que el testador los desherede por completo.
Feliz y bendecido inicio de mes y semana!!!
Se conoce a la pareja en el divorcio, a los hermanos en la herencia, a los hijos en la vejez, a los amigos en las dificultades y los socios en la crisis.
José Luis Portela.